Casual
РЦБ.RU

Особенности ипотеки предприятия

Июль 2006


    Динамично развивающемуся бизнесу требуется доступ к определенным объемам финансовых ресурсов. У каждого бизнеса наступает момент, когда недостаточно внутренних источников финансирования для его развития. В этом случае компании выходят на рынки капитала. В данной статье речь пойдет об ипотеке предприятия.

    Ипотека имущественного комплекса
    Основными способами привлечения инвестиций являются:

  • кредит банка под обеспечение (залог, гарантия);
  • вексельный заем;
  • облигационный заем;
  • привлечение портфельного инвестора (менее контрольного пакета);
  • открытая эмиссия акций ОАО с размещением на российских фондовых площадках (российское IPO);
  • размещение на международных финансовых рынках (IPO, еврооблигации);
  • размещение производных от акций финансовых инструментов (АДР, ГДР).
        Каждый из перечисленных выше способов имеет свои достоинства, равно как и недостатки. В настоящее время наиболее простой способ привлечения внешних инвестиций - банковский кредит.
        Однако следует учитывать, что банковские кредиты, в отличие, например, от вексельных или облигационных займов, выдаются под какое-либо обеспечение.
        Частым способом привлечения банковского кредита является ипотека.
        В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации под ипотекой понимается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ).
        В ГК РФ указывается, что предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, в том числе индивидуальное предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).
        Следует отметить, что в российском законодательстве не говорится о том, что предприятие - это всегда юридическое лицо. Таким образом, предприятие может представлять собой часть юридического лица, являющегося имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности. Однако в российском законодательстве отсутствует определение такого термина, как "имущественный комплекс". Отсюда и не всегда понятно, в каких случаях при передаче имущества в залог применяется ст. 70 ("Ипотека предприятия как имущественного комплекса") Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
        Как правило, банки при выдаче кредитов самостоятельно определяют, следует ли применять вышеуказанную статью к имуществу, принимаемому в залог. И довольно часто под имущественным комплексом банками понимается определенная, находящаяся в системе совокупность имущества, используемая по общему (единому) назначению.
        Предположим, вы владелец животноводческого, автозаправочного, торгового или иного комплекса и хотите получить кредит под обеспечение указанным имуществом. В соответствии со ст. 70 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от вас может потребоваться заключение аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к имущественному комплексу, даже если таковой не является юридическим лицом.
        В п. 3 ст. 70 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указывается на то, что "состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке".
        Для независимых аудиторов возможность выдачи таких заключений предусмотрена Федеральным законом от 7 августа 2001 г. "Об аудиторской деятельности". При этом процедура, на основании которой будет выдаваться заключение, является аудиторской проверкой по специальному заданию.
        Под специальным аудиторским заданием понимается оказание установленных договором с аудиторской организацией услуг по проверке специальной отчетности экономического субъекта, отличной от официальной бухгалтерской документации, включая проверку специальной отчетности об отдельных статьях бухгалтерской отчетности, качественном состоянии имущества, использовании капитала и по другим вопросам, непосредственно связанным с финансово-хозяйственной деятельностью экономического субъекта.

        Роль независимого аудитора
        При ипотеке имущественного комплекса специальной отчетностью экономического субъекта будет служить документ, отражающий состав и стоимость имущественного комплекса, например акт инвентаризации, который в конечном счете будет прилагаться к договору об ипотеке вместе с аудиторским заключением.
        Для того чтобы подтвердить состав и стоимость имущества, указанного в таком документе, аудитору желательно присутствовать при процедуре инвентаризации. Его присутствие необходимо для того, чтобы удостовериться в том, что инвентаризация проводится в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Включать аудитора в состав инвентаризационной комиссии не обязательно - он может присутствовать в качестве наблюдателя.
        Следует учитывать, что участие аудитора в инвентаризации позволяет подтвердить лишь состав имущества. Для подтверждения стоимости имущества необходимы специальные аудиторские процедуры.
        Данные процедуры направлены на сбор и анализ достоверности информации о фактической стоимости имущества, указанного в акте инвентаризации.
        Как правило, значительная часть имущественного комплекса представляет собой недвижимое имущество. Если вы приобрели данное имущество за плату, то это существенно облегчит работу аудитора, поскольку ему необходимо будет проверить документы, подтверждающие затраты, связанные с приобретением объектов недвижимости и правильность начисления амортизации. Однако если недвижимое имущество было сформировано хозяйственным либо подрядным способом, объем работ аудитора значительно возрастает, поскольку пакет документов, подготавливаемых при строительстве объекта, значительно превышает пакет документов, необходимых при его приобретении (покупке).
        Помимо всего прочего, аудитору следует проверить не только документы, на основании которых рассчитана первоначальная стоимость объекта основных средств, включенного в акт инвентаризации, но и документы, подтверждающие другие затраты организации, никак не связанные с предметом ипотеки.
        Проверка документов, подтверждающих иные затраты предприятия, необходима для того, чтобы убедиться в отсутствии не только превышения стоимости объекта, указанного в инвентаризационной ведомости, но и ее занижения. То есть аудитор должен удостовериться, что затраты, связанные со строительством конкретного объекта, не отнесены на другой объект или на текущие затраты компании.
        Как известно, обычно строительство занимает довольно значительный промежуток времени, который часто превосходит пределы одного отчетного периода. Таким образом, и затраты, формирующие стоимость объекта строительства, также накапливаются в течение нескольких периодов. Поэтому простая на первый взгляд аудиторская проверка может трансформироваться в серьезный проект, сопоставимый с ежегодным аудитом бухгалтерской отчетности компании.
        Возможным вариантом, призванным помочь сократить затраты компании по привлечению кредитных ресурсов, может стать государственная регистрация каждого объекта недвижимости, включенного в имущественный комплекс. Например, многопрофильный автозаправочный комплекс можно зарегистрировать как здание операторской, магазина, насосной станции или как навес над насосной станцией и т. д. Фактически предлагается поделить имущественный комплекс на составляющие. Подобная система регистрации имущества не позволяет однозначно идентифицировать его как имущественный комплекс, вследствие чего у банков не возникают обусловленные законом требования запрашивать у владельца заключения независимого аудитора о составе и стоимости такого комплекса.
        Кроме того, на стадии привлечения внешнего финансирования компании желательно рассматривать варианты, связанные не только с банковским кредитом, но и с другими видами внешнего заимствования, которые обеспечат большую экономическую отдачу, нежели банковский кредит.

    • Рейтинг
    • 0
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    IV ежегодное награждение лидеров рынка корпоративных, субфедеральных и муниципальных облигаций по итогам 2005 г.
    Контракт на процент
    Российский рынок слияний и поглощений в I кв. 2006 г.
    LBO - бизнес терпеливых
    Управление стоимостью непубличных компаний
    Перспектива раздачи
    ОГК-4: на пути к IPO
    Новые подходы к выбору инвестиционного портфеля
    Фундаментальный анализ российских "голубых фишек" на основе финансовых мультипликаторов
    К вопросу о когерентности на российском рынке акций
    Акции российских авиаперевозчиков: посадки не предвидится
    "Второй эшелон": время для получения прибыли еще не упущено
    Сектор морских перевозок: перспективы роста
    Сводная таблица по акциям транспортных компаний России
    Всяк мастер на выучку берет, да не всяк доучивает
    Актуальные проблемы ипотечного кредитования
    Особенности ипотеки предприятия
    Резолюция 6-й ежегодной Общероссийской конференции "Регионы и города России: заимствования как инструмент экономической политики"
    Как создать в России муниципальное долговое агентство?
    Агентство по управлению муниципальным долгом с точки зрения рейтингового агентства
    Агентства по управлению муниципальным долгом: взгляд Standard & Poor's
    Финское агентство по финансированию и управлению муниципальным долгом
    Создание агентства по управлению региональным долгом на Украине
    Рынок муниципальных и субфедеральных заимствований

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100