Casual
РЦБ.RU

Ипотечное кредитование и секьюритизация в Европе: последние тенденции

Апрель 2006


    В последнее время в Европе набирает обороты торговля ипотечными whole loans. Эта часть вторичного рынка ипотечного кредитования доминирует в Великобритании и демонстрирует неплохой потенциал роста в Германии и Нидерландах. А главные игроки бурно растущего европейского рынка - инвесторы США. Участники рынка секьюритизации ипотечных кредитов в Европе рассматривают выпуск облигаций с покрытием как альтернативу классической секьюритизации при помощи MBS.

ПОВЫШЕННЫЙ СПРОС НА WHOLE LOANS В ВЕЛИКОБРИТАНИИ

    Whole loan - американский термин, используемый для разграничения оригинальных ипотечных закладных и ценных бумаг типа pass-through1. Федеральные агентства в США (Fannie Mae, Ginnie Mae, Freddie Mac) работают с пулами ипотечных кредитов, а отдельными кредитами whole loans занимаются частные организации: банки, финансовые и страховые компании. Whole loans, как правило, несут риск дефолта, не имеют гарантий, страховок и могут не отвечать стандартам, согласно которым формируется пул ипотечных закладных для классической секьюритизации. То есть по whole loans могут быть заемщики с низким кредитным рейтингом, нестандартные размеры кредита, отношение суммы кредита к стоимости залога (LTV) может превышать 100%.
    В 2005 г. возник настоящий бум рынка whole loans в Европе. Со стороны предложения активно растет число оригинаторов ипотечных закладных, для которых whole loan - быстрый и эффективный способ увеличить финансирование и списать активы со своего баланса. Со стороны спроса выделяются различные причины повышенного внимания к данному инструменту. Многие покупатели whole loans ранее стали оригинаторами закладных и приобретают дополнительные портфели ипотечных кредитов, чтобы диверсифицировать состав активов на балансе или достичь критической массы активов для секьюритизации.
    Кроме того, специализированные ипотечные инвесторы вторичного рынка и другие стратегические инвесторы, которые не являются оригинаторами (не выпускают ипотечные закладные), также активно покупают такие ипотечные продукты, чтобы использовать их в различных инструментах рефинансирования. Часто whole loans включают в младшие (субординированные) облигационные транши с самым низким рейтингом, но с высокой доходностью.
    Европейские оригинаторы ипотечных закладных стремятся найти новые источники финансирования на диверсифицированных рынках капитала. Это служит импульсом для развития вторичного рынка whole loans. В США такие кредиты являются основным источником выпуска ценных бумаг, обеспеченных жилой ипотекой (RMBS)2. В Европе участники рынка только к настоящему моменту получили достаточное количество опыта в структурировании кредитов и в понимании фундаментальных основ механизма ипотечного кредитования и секьюритизации: кредитного риска, ликвидности и ценообразования по относительной стоимости - что и подтолкнуло рынок вперед.

ЗНАЧЕНИЕ КАЧЕСТВЕННОГО SOFTWARE ДЛЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА

    Свою роль в развитии вторичного рынка ипотеки и рефинансирования сыграли инновационные технологии. Одним из новшеств рынка, значительно упрощающим работу ипотечного рынка (первичного, вторичного и, вообще, рынков всех видов потребительского кредитования), стало появление посреднических услуг сервисеров. В качестве таких сервисеров выступают компании, обладающие мощным программным обеспечением по управлению, обслуживанию и контролю над платежами по кредитам, а также специальными инструментами, позволяющими выявлять и контролировать последние поступления в call-центы банков.
    С увеличением числа таких фирм покупатели портфелей ипотечных кредитов получили возможность с легкостью преодолевать национальные и культурные границы (традиционные особенности рынка кредитования в каждой конкретной стране). Тем более что после совершения крупной сделки по купле-продаже портфеля можно при желании сменить обслуживающую компанию. Сервисные компании специализируются на контроле денежных потоков по кредитам, занимаются структурированием отдельных whole loans, следят за исполнением требований по платежам и управляют портфелем (следят за качеством пула кредитов). Инвестор может не беспокоиться о качестве портфеля и его обслуживании и полностью сконцентрировать внимание на рыночных показателях: доходности, относительной стоимости портфеля и методах ценообразования при последующих сделках.
    Бизнес сервисеров ранее вырос на рынке RMBS, а сегодня наблюдается стремительный рост количества обслуживающих компаний, работающих только с whole loans. Один из крупнейших игроков в Европе - Homeloan Management, дочерняя компания Skipton Building Society. Высокий спрос на whole loans в Великобритании вызван отчасти перенасыщением первичного рынка ипотечного кредитования. Возникла ситуация, при которой слишком много кредиторов боролись за немногочисленных заемщиков. В итоге многие традиционные оригинаторы перешли на вторичный рынок купли-продажи портфелей whole loans.
    Участники рынка секьюритизации, учитывая все преимущества развивающегося сегмента, запустили собственные программы по whole loans, т. е. формирование портфеля, состоящего из отдельных, нестандартизованных кредитов, и последующая его продажа как альтернативный способ списать активы с баланса. Параллельно с новыми программами работает и классическая секьюритизация, т. е. выпуск RMBS/CMBS при помощи SPV.

ИСТОРИЯ СДЕЛОК НА РЫНКЕ WHOLE LOANS В ЕВРОПЕ И ИХ СПЕЦИФИКА

    Поскольку рынок whole loans зародился в США и на сегодняшний день является самым развитым именно в Америке, не удивительно, что американские компании стали крупнейшими игроками этого сектора ипотечного рынка в Европе. Здесь речь пойдет главным образом о вторичном рынке, на котором крупные инвесторы осуществляют сделки с портфелями whole loans.
    Один из основных участников рынка ипотечного кредитования в Великобритании - компания GMAC, входящая в группу компаний General Motors. В настоящее время компания рефинансирует капитал, осуществляя продажи крупных портфелей whole loans или выпуская RMBS по своей программе RMAC. Иногда GMAC выступает покупателем на вторичном рынке.
    Крупные продажи портфелей whole loans в Великобритании представлены в таблице. Согласно данным S&P, в 2005 г. было осуществлено 3 крупные продажи активов от GMAC: на 150 млн фунтов в компании Amber Homeloans, 250 млн фунтов в Britania Building Society и 251 млн фунтов в Mortgage Express.

ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ С ПОРТФЕЛЯМИ WHOLE LOANS В ВЕЛИКОБРИТАНИИ 
Компания-продавец   Компания-покупатель   Сумма сделки, млн фунтов   Дата проведения  
GMAC   Amber Homeloans   150   Апрель 2005 г.  
GMAC   Britannia Building Society   250   Апрель 2005 г.  
Freedom Lending   Mortgages plc   100   Апрель 2005 г.  
GMAC   Mortgage Express   251   Февраль 2005 г.  
Amber Homeloans   Reliance Property Loans   23   Октябрь 2004 г.  
Skipton Building Society   Kent Reliance Building Society   22   Сентябрь 2004 г.  
Источник: Данные Standard & Poor's.  

    Часто на рассматриваемом сегменте рынка ипотечного кредитования происходят сделки между компаниями, являющимися партнерами в других сферах бизнеса либо постоянно сотрудничающими на ипотечном рынке. В таких случаях партнеры могут регулировать параметры портфеля или делать заказ на портфель кредитов, удовлетворяющий определенным условиям. Например, Mortgage Express - постоянный покупатель кредитных продуктов GMAC. Соответственно, GMAC таким образом составляет портфель активов, чтобы он удовлетворял специфическим требованиям покупателя; под такие требования конструируются программы розничных продаж. Рейтинговые агентства с опасением относятся к подобным сделкам - они хотят быть уверены, что индивидуально подобранный портфель удовлетворяет всем требованиям риска и ликвидности.
    Негативной стороной рынка whole loans, помимо вышеназванных "партнерских" отношений, является тот факт, что некоторые оригинаторы довольно часто проводят андеррайтинг пулов ненадежных и рисковых закладных. Поскольку нередко покупатели портфелей кредитов не хотят иметь в своей структуре активов кредиты типа interest-only3, закладные типа self-certified4 или коэффициент LTV выше 85%, они вынуждены покупать все, что выпустил оригинатор, что удовлетворяет специфическим требованиям, но имеет плохое кредитное качество.
    Пример участника рынка whole loans, который не занимается классической секьюритизацией, - Freedom Lending. Чтобы списать активы со своего баланса, они продали портфель ипотечных кредитов на 100 млн фунтов компании Mortgage plc. Преимущество рынка whole loans перед секьюритизацией заключается в размере сделок, который может быть гораздо меньшим, чем при секьюритизации. Различные неснижаемые затраты, связанные с секьюритизацией, делают сделку стоимостью менее 200 млн фунтов экономически неэффективной и потому весьма редкой. Типичная сделка на рынке whole loans - 20-30 млн фунтов.
    Однако и секьюритизация последнее время не обходится без сегмента whole loans. Недавно некоторые европейские портфели MBS получили дополнительное обеспечение, приобретенное на этом сегменте, а также была проведена сделка Bluestone, ставшая примером секьюритизации, на 100% обеспеченной портфелем whole loans. Скорее всего, такие сделки будут тенденцией 2006 г.
    Следует отметить, что покупатели whole loans часто стремятся уйти от региональной концентрации и диверсифицируют закладные в портфеле по региональному признаку. Вместе с тем существует тенденция помещать в одном портфеле высокодоходные низкокачественные кредитные продукты и менее доходные, но и менее рисковые ипотечные активы высокого качества.
    Время от времени покупки пулов кредитов осуществляются с целью "раздуть" свои балансы (как правило, перед секьюритизацией). Это делается с целью получения дополнительной прибыли от возникших финансовых потоков, чтобы компания казалась больше. Такая игра с активами повышает общие рыночные риски, поскольку в портфеле, приобретенном исключительно для увеличения балансовой стоимости компании, может оказаться большое количество низкокачественных закладных.
    Существует также риск, что при столь стремительном развитии рынка продаж портфелей whole loans и в условиях возросшей конкуренции оригинаторам ипотечных кредитов будет тяжело выпустить достаточное количество закладных. Оригинаторами в Великобритании выступают в основном жилищно-строительные кооперативы и общества (building societies), которые не захотят показывать снижение показателей в годовой отчетности. Соответственно, рост спроса на вторичном рынке может привести к недостаточному предложению на первичном рынке закладных, а компенсация недостаточного предложения и нежелание снижать показатели - к росту числа недоброкачественных закладных.

ОПЫТ США МОЖЕТ БЫТЬ ПОЛЕЗНЫМ

    Участники рынка отмечают, что наличие общепринятых и широко распространенных механизмов оценки кредитоспособности - основное преимущество, которым обладает американский рынок секьюритизации (в том числе и ипотечных кредитов) по сравнению со многими европейскими рынками. Например, американская компания Fair, Isaac and Company проводит оценку кредитоспособности заемщика по 5 категориям5: история платежей, сумма долга, срок (продолжительность) кредитной истории, новые кредиты и виды используемых кредитов. Компания начала присваивать кредитные баллы в 1950-е гг. Для кредитора оценка третьей стороны является надежной и достоверной при составлении собственной оценки платежеспособности заемщика. В отличие от американского рынка, где такие инструменты хорошо развиты, определенные характерные черты и особенности европейского рынка создают сложности для подобных оценок кредитоспособности. В частности, ограничена возможность доступа к информации и затруднена стандартизация данных о кредитоспособности в некоторых странах. В целом такие характеристики сильно варьируются между государствами и оригинаторами кредитов в одной стране.
    Несмотря на ограниченный доступ к информации (по сравнению с США) и отсутствие единых стандартов, европейские участники ипотечного рынка развивают эффективные модели ценообразования. На рынке появились инструменты, необходимые для быстрого и точного определения стоимости портфеля кредитов, которые будут способствовать дальнейшему росту вторичного рынка ипотеки в Европе.

ОБЛИГАЦИИ С ПОКРЫТИЕМ: ПОПУЛЯРНЫЙ ИНСТРУМЕНТ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ

    В последнее время в Европе увеличивается число участников ипотечного рынка, для которых секьюритизация активов при помощи облигаций с покрытием (covered debt obligations, covered bonds) - хорошая альтернатива классической секьюритизации с помощью MBS. Ключевые факторы количественного роста выпусков облигаций с покрытием ипотечными банками и их территориального распространения - стабильность рейтинга, ликвидность и спрэд. Инвесторы убеждены, что для эмитентов это дешевый способ привлечь ресурсы. В свою очередь эмитенты считают, что такие факторы, как эффективность капитальных вложений, относительная цена привлечения финансирования (т. е. спрэд) и пролонгация линии финансирования играют ведущую роль. Важный фактор, повышающий значимость этого инструмента для обеих сторон, - диверсификация инвесторов и инвестиций.
    Согласно методике Basel II-CAD III7 финансовые институты, располагающие значительными портфелями ипотечных закладных, могут упростить процедуру оценки риска своих активов, поскольку произошло существенное снижение требований к применяемым методикам оценки риска. Такие упрощения могут привести к тому, что выпуск облигаций с покрытием станет самым привлекательным источником финансирования, независимо от структуры таких облигаций.
    Увеличивается количество банков, осознающих перспективы развития этого инструмента. В последнее время крупные европейские банки все больше внимания обращают на развивающиеся рынки (Emerging markets) и предполагают, что запуск программ по секьюритизации при помощи облигаций с покрытием может вызвать интерес, особенно на развивающихся рынках. Уже запущены первые программы по секьюритизации в Турции и России, пристальное внимание уделяется Чехии, Польше, Латвии.
    Необходимо отметить, что рост популярности облигаций с покрытием во многом вызван тенденцией применения в банках подхода к оценке рисков, основанного на внутренних рейтингах (IRB, Internal Ratings Based Approach). Его применяют финансовые институты, целью которых является увеличение эффективности капитала и относительной стоимости финансирования. Подход на основе внутренних рейтингов могут применять банки, получившие одобрение на его использование от органов надзора, при соблюдении определенных условий и минимальных требований по раскрытию информации. IRB позволяет составлять собственные внутренние оценки компонентов риска при расчете покрытия капиталом определенного риска кредитования.
    Компоненты риска включают в себя показатели вероятности дефолта (PD), удельного веса убытков в случае дефолта (LGD), стоимости в случае дефолта (EAD) и эффективных сроков погашения (М). Банки не всегда могут использовать внутренние оценки по отдельным компонентам риска, но важно то, что IRB позволяет получить значительно более высокий внешний рейтинг для облигаций с покрытием по сравнению с рейтингом старшего долга банка (senior debt), имеющего приоритет перед другими обязательствами. На рисунке видно, что для любого заданного сценария (определены 3 различных показателя LGD) при повышении внешнего рейтинга происходит значительное снижение оценки риска.
    Опыт рынка немецких облигаций Jumbo Pfandbrief показывает, что стабильность рейтингов облигаций с покрытием в сочетании с тем, что эти бумаги могут служить обеспечением по монетарным операциям Европейского Центрального банка, позволяют предоставить эмитентам дополнительные линии финансирования в периоды нестабильности или необычной волатильности рынка. Этот дополнительный элемент, свидетельствующий в пользу облигаций с покрытием как инструмента привлечения средств, часто остается незамеченным европейскими финансовыми институтами, активно развивающими другие инструменты.
    Современные тенденции развития национальных рынков жилья и строительства показывают, что многие эмитенты рассматривают облигации с покрытием в качестве главного инструмента по привлечению финансирования. В то же время не происходит ожидаемой замены традиционной секьюритизации на рефинансирование при помощи облигаций с покрытием, которые заняли свое место на рынке и являются дополнением к традиционным ипотечным ценным бумагам - RMBS и CMBS. Эмитенты подстраиваются под интересы инвесторов с помощью разных классов активов.
    К сожалению, в Европе распространение облигаций с покрытием не сопровождается внесением значимых и необходимых изменений в законодательство. Поэтому внимание инвесторов все больше фокусируется на качестве пула закладных, лежащих в основе обеспечения облигаций. Для повышения кредитного качества ценных бумаг при выпуске облигаций с покрытием используются те же приемы кредитной поддержки, что и при выпуске MBS, например избыточное обеспечение8. Это свидетельствуют о наличии общей конвергенции между RMBS/CMBS и облигациями с покрытием. К такому мнению склоняются и рейтинговые агентства. Кульминацией этого процесса, возможно, станет создание программ совместного выпуска этих продуктов.
    Потенциальные выгоды стороны, привлекаемой средства на рынке рефинансирования, соответствуют выгодам инвесторов. Историческая стабильность рейтинга облигаций с покрытием, которая проверена временем на примере рынка Германии, приведет, как ожидается, к меньшей волатильности, смягчению риска потерь в результате переоценки по сравнению с необеспеченным финансированием. Эта характеристика относительной безопасности облигаций с покрытием подкрепляется данными о растущей ликвидности рынка немецких бумаг Jumbo (максимальный спрэд, обязательства маркет-мейкера, минимальные размеры выпуска). Это ведет увеличению заявок центральных банков в портфеле заказов Jumbo. Потенциал "новых" облигаций с покрытием растет и будет зависеть от репутации участников вторичного рынка. В целом конкурентное давление будет поддерживать оценку данного инструмента на должном уровне в интересах как эмитентов, так и инвесторов.


    Статья подготовлена с использованием следующего материала: New trends in European mortgages / The Banker special supplement. 2005. November. P. 1-8.

  • Рейтинг
  • 0
Добавить комментарий
Комментарии (9):
Gray Armstrong
11.07.2013 12:02:37
Здравствуй,

   Вы ищете бизнес-кредит, личного кредита, ипотечного кредита, авто
кредитов, студенческих кредитов, консолидации долга кредита, необеспеченный кредит, венчурный
капитал и т.д. .. Или ты отказался кредита банком или любым финансовым
учреждения для одного или нескольких reasons.You находитесь в правильном месте
ваши решения кредита! Я частный кредитор, я предоставлять кредиты, чтобы
компаниям и частным лицам по низкой и доступной процентной ставкой
3%. Проценты. Свяжитесь с нами по электронной почте: grayarmstrongloanfirm@yahoo.com и заполнить
Заявка на получение кредита ниже

ФОРМА кредитной заявки.

Ваше полное имя:
Адрес:
Страна:
Государство:
Сумма кредита:
Пол:
Срок кредита:
Телефон:
Факс:
Ежемесячный доход:
Конкретные даты вам нужно кредита:

ПРИМЕЧАНИЕ: Данный необходимы прежде, чем мы можем приступить к
сделки займа в порядке.

С уважением

Мистер Грей Армстронг
Jamessia
22.11.2015 07:18:10
Sm-kaadcb what I was looking for-ty!
Midou
22.11.2015 09:22:52
Deadly accurate answer. You've hit the buleslye!
Sunil
22.11.2015 13:27:32
No <a href="http://fbnzyzjrlyx.com">qutiseon</a> this is the place to get this info, thanks y'all.
Rakesh
23.11.2015 17:35:48
TYVM you've solved all my <a href="http://zhpnbqs.com">prmboels</a>
Adama
26.11.2015 04:46:06
Ab fab my <a href="http://cbdgosxtljw.com">godloy</a> man.
Briptu
26.11.2015 04:49:02
The <a href="http://htrtatkm.com">hoestny</a> of your posting shines through
Laurence
27.11.2015 17:23:57
A pllnisagey rational answer. Good to hear from you. http://rywqvwwc.com [url=http://zcdqmnya.com]zcdqmnya[/url] [link=http://bqkpqvgn.com]bqkpqvgn[/link]
FrAncisca
27.11.2015 17:26:14
Gosh, I wish I would have had that intfamroion earlier! http://kgtmez.com [url=http://rzkaroowm.com]rzkaroowm[/url] [link=http://hygythximu.com]hygythximu[/link]
Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Один день c андреем гладиковым
Российский долговой рынок - "тихая гавань" для капитала с рекордными темпами роста
Организация публичного долга требует высокого профессионализма
Юность срочного рынка
Российский рынок деривативов: благодатный 2005 г. и многообещающие перспективы на 2006 г.
Стабильный рост рынка
Срочный рынок - полноценный инструмент финансового рынка
Деривативы в экономическом пространстве России: вопросы терминологии
Исследование российского рынка слияний и поглощений в 2005 г.
Явный лидер
Премия за контроль в сибирских компаниях
PR на защите предприятий
Атака по всем фронтам
Ипотечное кредитование и секьюритизация в Европе: последние тенденции
Противоправные действия на финансовом рынке: доказывание и оценка ущерба
Управление банковскими репутационными рисками (Практический комментарий к Рекомендациям Банка России)
Современные возможности диверсификации на рынке акций
Имитационное моделирование денежных потоков

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100