Casual
РЦБ.RU

Новое в структуре активов

Февраль 2006


    Федеральная служба по финансовым рынкам внесла изменения в Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, утвержденное Приказом ФСФР России от 30 марта 2005 г. № 05-8/пз-н. Они вступят в силу с 1 марта 2006 г. В данной статье подробно рассмотрены ключевые вопросы, связанные с изменениями требований к составу и структуре активов закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ

    Согласно указанным изменениям УК получила возможность приобретать права требования на недвижимое имущество не только у застройщика, но и у инвестора - юридического лица, инвестирующего денежные средства или иное имущество в строительство объекта недвижимости и имеющего право получить в собственность построенный объект недвижимости или его часть. Эта поправка, существенно расширяющая права УК, обусловлена тем, что в сложившемся многообразии форм финансирования строительства не всегда предусматривается возможность войти в обязательственные отношения именно с застройщиком. Как правило, этому препятствуют правовые аспекты регулирования в области строительства объектов недвижимого имущества. Согласно поправкам приобретение прав требования по инвестиционному контракту в результате уступки требования допускается в случае, если все условия, на основании которых разрешается приобретение указанных прав, соблюдаются в рамках сделки по уступке требования. Это один из существенных моментов в регулировании деятельности паевых инвестиционных фондов недвижимости. Следует отметить, что уступка требований, вытекающая из договоров купли-продажи имущественных прав и иных договоров, очень часто вызывает судебные споры из-за неоднозначного определения существенных условий договора, объема уступаемых прав и т. д. Кроме того, лицо, приобретающее требования по обязательствам из инвестиционного договора, должно быть надлежащим кредитором для обязанной стороны. То есть необходимо иметь в виду, что в отдельных случаях при уступке требования необходимо получить согласие должника (ст. 388 Гражданского кодекса), иначе сделка по уступке требований будет признана ничтожной. Гражданский оборот имущественных прав содержит в себе множество правовых рисков, и добросовестность первоначального инвестора, уступившего требования управляющей компании, нередко играет не менее значимую роль в инвестировании в строительство, чем роль того же застройщика.
    Целесообразным дополнением в Положение о составе и структуре активов паевых инвестиционных фондов является то, что в состав активов теперь могут включаться права по обязательствам из договоров, на основании которых осуществляется строительство объектов недвижимого имущества на земельном участке, входящем в состав имущества закрытого паевого инвестиционного фонда. Также согласно поправкам в его состав могут быть включены имущественные права по обязательствам из договоров, на основании которых осуществляется реконструкция объектов недвижимости, составляющих его активы. Указанные дополнения носят уточняющий характер в целях формализации активов в виде таких имущественных прав.

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК АКТИВ

    Рассматривая недвижимое имущество в качестве актива паевого инвестиционного фонда, следует отметить, что нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг (ФКЦБ России, а в последующем и ФСФР России) дают достаточно широкий перечень объектов недвижимого имущества, которые могут входить в состав активов закрытого паевого инвестиционного фонда.
    Согласно п. 9.1 Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, утвержденных Приказом ФСФР России от 30 марта 2005 г. № 05-8/пз-н, под недвижимым имуществом понимаются находящиеся на территории Российской Федерации или иностранного государства, являющегося членом Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (ФАТФ), земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все объекты, связанные с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства, за исключением недвижимого имущества, отчуждение которого запрещено законодательством Российской Федерации или иного государства, на территории которого находятся объекты недвижимого имущества.
    Согласно нормам гражданского законодательства недвижимое имущество являет собой индивидуально-определенную вещь, являющуюся объектом гражданского оборота. Соответственно, в отношении него могут возникать имущественные права и обязанности. Возможность приобретать в состав активов закрытых паевых инвестиционных фондов имущественные права на недвижимое имущество закреплена Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах". Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, утвержденное приказом ФСФР России от 30 марта 2005 г. № 05-8/пз-н, расширяет и уточняет перечень имущественных прав на недвижимое имущество правами требования по обязательствам из инвестиционных договоров и договоров долевого участия в строительстве. Это связано с тем, что наибольший интерес в отрасли паевых инвестиционных фондов недвижимости вызывают не объекты недвижимого имущества как таковые, а высокие доходы от инвестиций в их строительство. Активное развитие отрасли закрытых паевых инвестиционных фондов привело к плавному смещению интересов от портфельных к прямым инвестициям, что потребовало своевременного внедрения правовых механизмов и корректив в правовую базу со стороны регулирующего органа. Вместе с тем, возвращаясь к вопросам закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, развитие так называемых девелоперских фондов обременяет эту отрасль существенными нерыночными рисками.

СНИЖЕНИЕ РИСКОВ

    Правовые основы инвестиционной деятельности в области строительства установлены Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Данным законом также определены сфера действия, основные понятия, права, обязанности и ответственность участников инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, а также гарантии защиты прав и имущества субъектов инвестиционной деятельности. Однако вопросы договорных отношений в области инвестиций в форме капитальных вложений регулируются в порядке, установленном гражданским законодательством.
    Инвестиционные контракты напрямую не предусмотрены гражданским законодательством Российской Федерации и соответственно взаимоотношения между управляющей компанией паевого инвестиционного фонда и застройщиком, урегулированные таким договором могут приобретать самые разнообразные формы. Стороны инвестиционного договора (застройщик и инвестор) вступают в обязательственные отношения с момента заключения ими договора. Как правило, предметом договора является обязанность застройщика построить своими силами или с привлечением третьих лиц объект недвижимого имущества и передать его (или его части) инвестору. Последний обязан за счет собственных или привлеченных средств осуществлять финансирование строительства указанного объекта недвижимости в соответствии с графиком (планом) финансирования строительства, который является приложением к инвестиционному контракту. Такой договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и, как правило, носит характер посреднического договора. В данном договоре важно четко определить существенные условия, чтобы впоследствии избежать споров между сторонами. Этот аспект и содержит существенную долю рисков для инвестора, так как правоприменительная практика в этой области весьма противоречива.
    Выступая в качестве инвестора по инвестиционному контракту, управляющая компания паевого инвестиционного фонда финансирует строительство объекта недвижимости за счет средств ПИФа, что в данном случае идентифицирует владельца инвестиционных паев этого фонда в качестве соинвестора. Однако это означает и то, что все риски, принимаемые управляющей компанией по инвестиционному контракту, целиком ложатся на владельца инвестиционных паев. Это специфика функционирования любого паевого фонда, вытекающая из правоотношений доверительного управления. Проблема заключается в том, что указанные риски, по сути, не контролируются и не могут быть оценены инвестором, приобретающим инвестиционные паи. Более того, такие риски не всегда могут быть адекватно оценены самой управляющей компанией, особенно если она имеет дело с "незнакомым" застройщиком (инвестором).
    При расширении состава разрешенных активов за счет прав требования по инвестиционным контрактам опасения ФСФР России в основном сводятся к тому, что паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, обремененные такими рисками, будут предложены розничным инвесторам. А если учитывать экономическую сущность паевых инвестиционных фондов, то именно для такого круга инвесторов они и формировались. Несмотря на то что паи закрытого паевого инвестиционного фонда при их выдаче вряд ли можно назвать продуктом, доступным розничному инвестору (в данном случае существенную роль играет "цена входа" в такой фонд, которая для целей девелоперских фондов будет очень высокой), нет никаких гарантий того, что такие паи не будут проданы в розницу при их вторичном обращении.
    Изначально вопрос о снижении рисков закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости рассматривался в рамках ограничения состава его активов правами требования по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).
    На первый взгляд такой вариант мог бы показаться наиболее предпочтительным, но его реализация означала бы закрытие отрасли девелоперских закрытых паевых инвестиционных фондов, причем с ущербом для всех субъектов отношений. Несмотря на то что Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает значительные меры по защите прав инвесторов, его правоприменение в настоящее время остается невозможным из-за отсутствия основных правовых механизмов реализации названного закона.
    Таким образом, ФСФР России в своем приказе от 30 марта 2005 г. № 05-8/пз-н установила норму, разрешающую приобретать в течение 1 года и сохранять в течение 2 лет в составе активов паевых инвестиционных фондов недвижимости права требования по инвестиционным договорам, при условии соблюдения требований к их существенным условиям, требований к обязанной стороне по таким договорам и т. д.
    Основной расчет был сделан на то, что в течение указанных сроков, начнет работать Федеральный закон № 214-ФЗ. Но поскольку к настоящему времени этого не произошло, ФСФР России в изменениях к названному приказу передвинула сроки, в течение которых могут приобретаться права требования по инвестиционным контрактам, и сроки, в течение которых указанные права могут входить в состав активов закрытых паевых инвестиционных фондов еще на 1 год.
    Несмотря на то что Федеральный закон "Об инвестиционных фондах" предусматривает возможность включения в состав активов закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимое имущество и имущественные права на недвижимое имущество, все же указанный закон подготавливает конструкцию паевого инвестиционного фонда как имущественного комплекса, ориентированного на портфельные инвестиции. В правовых отношениях, связанных с функционированием паевого фонда, прослеживаются характерные черты классической модели схемы коллективного инвестирования (CIS), неоднократно изложенной в международных стандартах IOSCO, OECD и т. д.

СХЕМА КОЛЛЕКТИВНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ

    Если глобально подходить к вопросам регулирования деятельности паевых инвестиционных фондов, то следует отметить, что закрытые паевые инвестиционные фонды, отнесенные к категории фондов недвижимости, не вписываются в конструкцию стандартных паевых инвестиционных фондов из-за своей направленности к прямым инвестициям и, следовательно, требуют иного подхода к регулированию.
    Так, например, схема функционирования паевого фонда предполагает наличие такого института, как специализированный депозитарий, в функции которого входят хранение и учет прав на ценные бумаги (депозитарное обслуживание), включенные в состав его активов, а также контроль за распоряжением указанными активами. В правовых отношениях с недвижимым имуществом депозитарное обслуживание паевого инвестиционного фонда никакой роли уже не играет, и за специализированным депозитарием сохраняются только функции контроля. То же самое можно сказать и об имущественных правах, которые не удостоверены ценной бумагой, являющейся предметом депозитарного учета. Решающую роль в этом случае играют государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, механизмы контроля за целевым использованием средств инвестора при строительстве объекта недвижимости и т. д.
    Иного подхода требует и регулирование обращения инвестиционных паев паевых фондов недвижимости. Эта ценная бумага в силу специфики деятельности фонда имеет инвестиционные характеристики (риск/доходность), не позволяющие рассматривать ее как финансовый инструмент, подходящий для обращения среди розничных инвесторов. В этом смысле уже назрел вопрос о необходимости классифицировать инвесторов по уровню квалификации на фондовом рынке.

    Взгляд управляющей компании

    Роман Шемендюк
    Генеральный директор УК "КапиталЪ ПИФ"

    Изменения в Приказе Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 марта 2005 г. № 05-8/пз-н "Об утверждении Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов", вступающие в силу 1 марта 2006 г., содержат, на мой взгляд, как представителя управляющей компании, принципиальные поправки. Они вносят существенные изменения в систему функционирования и инвестирования активов закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (далее - ЗПИФ недвижимости) и ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости (далее - ипотечный ЗПИФ). Наиболее важные изменения касаются требований к инвестиционным договорам и лицам, у которых приобретаются имущественные права. Среди них:
    1) продление еще на 1 год срока, в течение которого в составе активов ПИФов могут приобретаться и находиться имущественные права по инвестиционным договорам в строящихся объектах недвижимости, разрешение на строительство по которым получено до 1 апреля 2005 г., обусловлено фактическим отсутствием строительных проектов, осуществляемых на основании Федерального закона № 214 "О долевом участии?";
    2) расширение перечня прав застройщика в отношении земли, на которой возводится объект недвижимости: не только право собственности или право аренды, но и иные вещные права, например право бессрочного пользования. Особенно это актуально для строительных проектов, начатых до внесения изменений в Земельный кодекс, Градостроительный кодекс и т. д.;
    3) возможность разделения на разных лиц прав на землю и разрешения на строительство, которые согласно инвестиционному контракту совместно возводят объект недвижимости. Это важно для проектов, реализуемых на федеральных землях, землях, находящихся в пользовании различных министерств, государственных унитарных предприятий и т. д.;
    4) возможность заключения договоров не только с застройщиками (первичными обладателями прав), но и лицами, инвестирующими в строительные проекты. В этом случае приобретать имущественные права можно только у лиц, осуществляющих инвестиционную деятельность с сохранением всех условий и требований, применяемых к договорам с первичными владельцами имущественных прав. Данная норма позволит расширить перечень возможных объектов инвестиций проектами, в которых земля и разрешение на строительство принадлежат "дочерним" компаниям крупных девелоперов, а основное финансирование осуществляется "материнской" компанией;
    5) закрепление права приобретения имущественных прав по договорам уступки требования. Данная норма позволит управляющим компаниям заключать не только прямой инвестиционный договор с лицами, имущественные права которых вытекают из инвестиционного контракта, но и иными лицами, которые уже осуществили инвестирование своих средств и теперь полностью или частично хотят уступить своих права;
    6) расширение функций управляющей компании благодаря возможности за счет имущества фонда, при условии, что земля или объект недвижимости входят в его состав, финансировать подготовительный этап для осуществления нового строительства или реконструкции объекта недвижимости. Теперь УК может выступать не только как инвестор, но и как девелопер, самостоятельно развивающий инвестиционный проект на рынке недвижимости;
    7) введение отдельной строкой в составе активов ипотечного ЗПИФ закладной как ценной бумаги, что позволит снять вопрос о необходимости уплаты НДС при уступке денежных требований по обязательствам, обеспеченным ипотекой;
    8) денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, в том числе удостоверенные закладными, теперь могут быть включены в состав имущества фонда, если они возникли как из кредитных договоров, так и из договоров займа. Это обусловлено активизацией ипотечного кредитования населения, а также применения механизма ипотеки не только кредитными учреждениями, но и иными организациями.
    Данные изменения позволят существенно расширить перечень потенциальных объектов инвестирования для ЗПИФ недвижимости и ипотечных ЗПИФ и станут "глотком свежего воздуха" для управляющих компаний, осуществляющих инвестиции на рынке недвижимости, рефинансирования и ипотечных кредитов. Без преувеличения можно сказать, что изменения, регулирующие состав и структуру активов, будут способствовать развитию и усилению института коллективных инвестиций, привлечению средств различных категорий инвесторов. Данные средства станут источником финансирования для строительных и девелоперских компаний, которые позволят увеличить объемы инвестиций в строительство и ускорить ввод в эксплуатацию дополнительных квадратных метров жилья. Это станет вкладом рынка коллективных инвестиций в реализацию национальной программы "Доступное жилье".

  • Рейтинг
  • 0
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему


  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100