Casual
РЦБ.RU

ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ В РОССИИ

Январь 2006

    В последнее время очень пристальное внимание уделяется развитию рынка ипотеки в России. О необходимости принятия срочных мер в данном направлении неоднократно заявлялось на уровне Президента и Правительства РФ. Но для прогресса в развитии рынка ипотеки необходимо наличие ряда определенных экономических условий. Одно из этих условий - возможность для банков, работающих на рынке ипотеки, секьюритизировать свои ипотечные активы.

РОССИЙСКАЯ ПРАКТИКА В КОНТЕКСТЕ МИРОВОГО ОПЫТА

    В мировой практике эта проблема решается с помощью рынка ипотечных ценных бумаг. Активы банка в виде ипотечных кредитов покрываются пассивами в виде выпуска ценных бумаг, обеспеченными платежами по ипотечным кредитам.
    На развитых рынках значительная часть ипотечных ценных бумаг относится к типу рass-through (ценные бумаги, <передающие> денежные потоки от базовых ипотечных кредитов инвесторам). Подобные ценные бумаги выпускают как банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, так и специализированные (часто государственные) агентства, которые выкупают у банков пулы закладных и эмитируют под их обеспечение ценные бумаги. Риски распределяются равномерно между держателями таких ценных бумаг.
    Другой вид ипотечных ценных бумаг - структурированные на несколько классов (траншей) ипотечные ценные бумаги. Примером таких инструментов является Collateralized mortgage obligations (CMO). Различные транши имеют разную степень риска дефолта и досрочного возврата основной суммы долга. Например, по облигациям транша высшего уровня (с самым низким риском) выплачиваются проценты и основная сумма долга до тех пор, пока обязательства по траншу не будут полностью погашены. По облигациям транша более низкого уровня производятся выплаты процентов, а выплаты основной суммы долга начинаются после того, как погашена основная сумма долга по траншу более высокого уровня. Как правило, транши более высокого уровня имеют более короткий срок обращения.
    Несмотря на то что в России принят Федеральный закон <Об ипотечных ценных бумагах> (от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ), ипотечных ценных бумаг в классическом понимании в нашей стране до сих пор не было. Главной проблемой здесь являются юридические вопросы. Аналог ценных бумаг рass-through в российском Законе <Об ипотечных ценных бумагах> - ипотечные сертификаты участия (ИСУ). В соответствии с законом ИСУ подтверждают общую долевую собственность на ипотечное покрытие. ИСУ не является эмиссионной ценной бумагой и не имеет номинальной стоимости. Нормативная база по данному виду ценных бумаг недоработана, и пока нет сведений о перспективах ее развития. Что касается СМО, то их российским аналогом могут быть ипотечные облигации. В соответствии с законом <Об ипотечных ценных бумагах> ипотечная облигация - это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Этот вид ценных бумаг имеет на российском рынке более четкие перспективы. До настоящего времени эмиссия ипотечных ценных бумаг не осуществлялась, так как не был готов ряд подзаконных актов, необходимых для их эмиссии и обращения. Но в настоящее время ФСФР внесла в Минюст РФ пакет из 4 подзаконных актов, регулирующих рынок ипотечных ценных бумаг, которые вносят изменения в раскрытие информации, стандарты эмиссии, а также регулируют размер и структуру минимального ипотечного покрытия и правила деятельности депозитариев, работающих с этими ценными бумагами. После регистрации их Минюстом они должны вступить в силу.
    Тем не менее облигации, которые призваны финансировать ипотеку, в России обращаются. Имеются в виду облигации, эмитированные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По своей природе они являются обыкновенными корпоративными облигациями, но их кредитное качество улучшено государственными гарантиями, что позволяет привлекать средства под более низкую ставку. На полученные средства АИЖК выкупает пулы закладных у банков, занимающихся ипотечным кредитованием.
    Принимая во внимание нацеленность руководства страны на развитие рынка ипотеки, а также то, что в промышленно развитых странах ипотечные ценные бумаги - весьма заметный сегмент фондового рынка, можно сделать вывод о том, что ипотечные облигации получат широкое распространение на российском рынке.

ОСОБЕННОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ

    Развитию рынка ипотечных облигаций также будут способствовать и их особенности по сравнению с обычными корпоративными облигациями, которые могут оказаться привлекательными для инвесторов.
    Одним из самых важных рисков для инвесторов, приобретающих долговые инструменты, является процентный риск - риск негативного изменения цены облигаций при росте процентных ставок. Главное отличие ипотечных ценных бумаг от обычных облигаций - риск досрочного погашения и свойство <негативной выпуклости> (нестандартная реакция цен на изменение процентных ставок) (рис. 1).

    При низких процентных ставках процентный риск оказывается ниже по бумагам с <негативной выпуклостью>. Негативная выпуклость - редкое на российском рынке свойство, поэтому ипотечные ценные бумаги могут быть в этом плане интересны ряду инвесторов.
    По мере развития ипотечного рынка в РФ ставки по ипотеке должны снизиться, причем достичь минимума они могут в течение 1-2 лет. Свойство <негативной выпуклости> при снижении ставок сдерживает ценовой рост облигации. Однако это свойство в ближайшее время будет проявляться слабо, поскольку процесс досрочного погашения текущего кредита и получения нового по более низкой ставке владельцами жилья в российских условиях очень сложен (юристы, первичные договора). При этом цена ипотечной облигации будет расти лишь немного медленнее, чем в случае <классической> облигации без права досрочного погашения.
    В течение 2-3 лет механизм досрочного погашения, скорее всего, будет отработан. Кроме того, по истечении этого периода времени ставки по ипотечным кредитам могут снова начать рост. Он может быть связан как с ожидаемым повышением процентных ставок в США, так и с возможным снижением мировых цен на сырьевые товары и рублевой ликвидности. Именно в этот период свойство негативной выпуклости будет работать в наибольшей степени. В результате ипотечные ценные бумаги будут обладать лучшей устойчивостью к падению цены на фоне роста ставок, чем классические облигации.
    В период становления ипотечного рынка свойство <негативной выпуклости> ипотечных ценных бумаг не препятствует росту их цен, а по мере развития ипотечного механизма тормозит их падение в случае возможного роста ставок. Поскольку российский рынок ипотеки находится в начальной стадии развития, периодическое инвестирование средств в ипотечные облигации позволяет максимально использовать те возможности, которые предлагаются развивающимся ипотечным рынком.

СИНТЕТИЧЕСКИЙ ИНСТРУМЕНТ, МОДЕЛИРУЮЩИЙ ИПОТЕЧНУЮ ЦЕННУЮ БУМАГУ

    Помимо облигаций АИЖК, гарантированных государством, в настоящее время существует еще один механизм секьюритизации финансовых потоков по ипотечным кредитам (рис. 2). Это паевые инвестиционные фонды (ПИФы), <привязанные> к ипотеке, - ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды (ИЗПИФы).
    В соответствии с данной схемой формируется фонд, паи в котором принадлежат держателю пула ипотечных кредитов (в приведенном примере АИЖК, но это может быть и кредитная организация, активно работающая на рынке ипотечного кредитования). Банк выкупает паи у АИЖК и размещает их в рынок. Размещение производится как непосредственно среди крупных инвесторов, так и на биржевых площадках, где банк выступает в качестве маркетмейкера.
    Величина активов с момента завершения формирования фонда постоянно поддерживается на фиксированном уровне за счет направления на выплату инвестиционного дохода средств, полученных в виде процентов по аннуитетным платежам и иных доходов за вычетом издержек. Поддержание структуры активов осуществляется за счет приобретения новых закладных на сумму денежных средств, полученных от погашения основного долга в составе аннуитетных платежей, и от досрочного погашения ипотечных кредитов. Инвесторы регулярно получают инвестиционный доход на уровне средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам за вычетом издержек. При завершении деятельности фонда пайщикам возвращается первоначальная стоимость пая. Предполагаемый срок деятельности фонда - 3-5 лет.
    Особенность ИЗПИФа состоит в том, что паи предлагаются <очищенными> от риска дефолта. АИЖК принимает на себя обязательства по замене дефолтных закладных. Другая особенность - проблема реинвестирования сумм основного долга, свойственная владельцам ипотечных облигаций, - решается фондом. В случае падения ставок по ипотечным кредитам фонд может размещать средства от погашения основной части долга в другие активы. <Плюсом> для инвесторов является также то, что портфель закладных, передаваемых в фонд АИЖК, предполагается географически диверсифицированным, поскольку они выкупаются агентством у разных региональных операторов. Таким образом, снижается зависимость кредитного качества от экономического состояния какого-либо отдельного региона.
    Для паев предусмотрено биржевое обращение, позволяющее выйти из фонда до окончания срока его действия и зафиксировать прибыль в случае возможного роста стоимости пая.
    При формировании фонда АИЖК выставляет оферту на выкуп в процессе завершения фонда оставшихся в составе его имущества закладных.
    Таким образом, с помощью данной схемы можно синтезировать финансовый инструмент, выплаты по которому в значительной степени моделируют ипотечную ценную бумагу, что позволяет использовать свойство <негативной выпуклости>.

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ В РОССИИ

    С принятием упоминавшихся подзаконных актов к Закону <Об ипотечных ценных бумагах> у банков появится возможность эмитировать облигации, обеспеченные ипотекой. При этом названный закон позволяет разделять ипотечные облигации на классы (ст. 11): <в случае эмиссии облигаций с одним ипотечным покрытием двух и более выпусков их эмитент вправе установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков>.
    Вероятно, эти инструменты (ипотечные облигации и ИЗПИФ) смогут существовать параллельно: у каждого сформируется свой круг инвесторов, исходя из предпочтений инвесторов самостоятельно реинвестировать средства от досрочного погашения и нести риск неплатежа (в случае ипотечных облигаций) или доверить обслуживание этих рисков фонду (в случае ИЗПИФ). Также имеют большое значение ограничения регулирующих органов. Важным фактором привлекательности ипотечных облигаций является исключение из конкурсной массы эмитента ипотечного покрытия (ст. 131 Закона <О несостоятельности>).
    Относительно перспектив развития рынка ипотечных ценных бумаг в России можно отметить, что существует ряд факторов, способствующих их динамичному развитию.
    Безусловно, развитие рынка ипотеки приведет и к формированию рынка ипотечных ценных бумаг, тем более что в ближайшее время будет устранен ряд законодательных препятствий. В России наблюдается существенный недостаток жилья, обеспеченность жильем в расчете на душу населения намного ниже, чем в промышленно развитых странах. В то же время повышение доходов населения в последние годы расширяет круг лиц, которым могут быть предоставлены ипотечные кредиты. Важно то, что в последние годы доходы российского населения растут быстрее, чем цены на недвижимость (рис. 3). Согласно статистике АИЖК, в период с 2003 по 2005 г. количество закладных в портфеле АИЖК выросло более чем в 10 раз (рис. 4).

    По прогнозу АИЖК количество ежегодно выдаваемых в стране ипотечных кредитов вырастет со 115 тыс. в 2005 г. до 570 тыс. в 2008 г.
    Дополнительным фактором, стимулирующим развитие рынка ипотечных ценных бумаг, станет наметившееся отставание динамики ставок по ипотечным кредитам от общей динамики долгового рынка (рис. 5), что увеличивает привлекательность для инвесторов ипотечных ценных бумаг.
    О большом потенциале развития рынка ипотечных ценных бумаг свидетельствует и структура фондового рынка промышленно развитых стран, где ипотечные ценные бумаги занимают существенную часть обращающихся долговых обязательств. С учетом <эффекта базы> (развитие российского рынка начинается практически с нуля) в ближайшее время нас ждет весьма динамичное развитие данного рыночного сегмента.

  • Рейтинг
  • 6
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

Содержание (развернуть содержание)
ОТ РЕДАКЦИИ
НА ПОДХОДАХ К НОВОМУ КАЧЕСТВУ РЫНКА
НОВЫЙ РЫНОК ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ДОЛГА
ДОЛГ МОСКВЫ: ИТОГИ 2005 Г.
СЕМЬ ФАКТОРОВ УСПЕХА РАСКРЫТИЯ ИНФОРМАЦИИ В ПРОЦЕССЕ ОРГАНИЗАЦИИ ПУБЛИЧНОГО РАЗМЕЩЕНИЯ
ВЕРОЯТНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ РЕФОРМЫ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ДЛЯ РЫНКА СУБФЕДЕРАЛЬНЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБЛИГАЦИЙ
РЕЙТИНГИ РОССИЙСКИХ РЕГИОНОВ
РЕГИОНАЛЬНЫЕ И МЕСТНЫЕ ОРГАНЫ ВЛАСТИ РОССИИ: ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ
СНИЖЕНИЕ ГИБКОСТИ РЕГИОНАЛЬНЫХ БЮДЖЕТОВ РОССИИ В ЧАСТИ РАСХОДОВ ЗА 2005 г.
РЕГИОНЫ РОССИИ: РОСТ РЕЙТИНГОВ И КЛЮЧЕВЫЕ РИСКИ
РЕЙТИНГ ОТНОСИТЕЛЬНОЙ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ РОССИЙСКИХ РЕГИОНОВ
ВОЗРОЖДЕНИЕ РЫНКА ОБЛИГАЦИЙ МОЖЕТ НАЧАТЬСЯ В 2010 г.
ПОВЫШЕНИЕ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ ГОРОДОВ И РЕГИОНОВ: ПОРА НАНИМАТЬ КОНСУЛЬТАНТОВ?
РЫНОК ОБЛИГАЦИЙ: РОСТ ПРОДОЛЖАЕТСЯ. КОГДА ЖДАТЬ КАЧЕСТВЕННОГО ПРОРЫВА?
"ЭШЕЛОНЫ" РЫНКА КОРПОРАТИВНЫХ ОБЛИГАЦИЙ: СЕГОДНЯ И ЗАВТРА
РЫНКИ ВАЛЮТНЫХ И РУБЛЕВЫХ ОБЛИГАЦИЙ: ФАКТОРЫ ДИНАМИКИ И ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ, АНАЛИЗ ВЗАИМНЫХ СПРЭДОВ
ОСНОВНЫЕ ПРАВИЛА ПОВЕДЕНИЯ НА РЫНКАХ КАПИТАЛА: ПРАКТИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО
ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ В РОССИИ
РЫНОК ДОЛГОВЫХ ИНСТРУМЕНТОВ РАСТУЩИХ КОМПАНИЙ: КРЕДИТНОЕ КАЧЕСТВО И ВЫСОКАЯ ДОХОДНОСТЬ
ВЗГЛЯД УПОЛНОМОЧЕННОГО ДЕПОЗИТАРИЯ НА РЫНОК ДОЛГОВЫХ ИНСТРУМЕНТОВ
ЭМИТЕНТЫ НА РЫНКЕ ОБЛИГАЦИЙ: МАКСИМИЗАЦИЯ ТРАНСПАРЕНТНОСТИ
ЭВОЛЮЦИЯ ВЕКСЕЛЬНОГО РЫНКА
ОПЕРАЦИИ С ВЕКСЕЛЯМИ ПУТЕМ ПЕРЕДАЧИ ОТСТУПНОГО, НОВАЦИИ, МЕНЫ
КОРПОРАТИВНЫЕ ВЕКСЕЛЯ: ПРОБЛЕМА СНИЖЕНИЯ РИСКОВ
ПРОФИЛАКТИКА МОШЕННИЧЕСТВА В СФЕРЕ ВЕКСЕЛЬНОГО ОБРАЩЕНИЯ
ЧТО УДВОИТ ВВП - РЕФИНАНСИРОВАНИЕ ПОД ЗАЛОГ ВЕКСЕЛЕЙ ИЛИ УДЕРЖАНИЕ ВАЛЮТНОГО КУРСА?
НДС МОЖЕТ ПОГУБИТЬ ВЕКСЕЛЬНЫЙ РЫНОК
Векселя, выбывшие из обращения
Статистика вексельного рынка
БЕЛГОРОДСКАЯ ОБЛАСТЬ
КАЗАНЬ
КАРЕЛИЯ
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЙ
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЙ
МОСКВА
МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ
НИЖЕГОРОДСКАЯ ОБЛАСТЬ
НОВОСИБИРСК
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
ТВЕРСКАЯ ОБЛАСТЬ
ТОМСКАЯ ОБЛАСТЬ
АВТОВАЗ
АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ
АК БАРС БАНК
АКРОН
БАЛТИМОР-НЕВА
БАНК "ПЕТРОКОММЕРЦ"
ВИММ-БИЛЛЬ-ДАНН
ВНЕШТОРГБАНК
ВОЛГАТЕЛЕКОМ

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100