Casual
РЦБ.RU

Роль специализированного депозитария

Сентябрь 2005


    Успешное заключение и завершение той или иной сделки с недвижимостью или правами на нее зависит от уровня взаимодействия управляющей компании и специализированного депозитария. Важной стороной такого взаимодействия является совместное рассмотрение различных схем сделок управляющих компаний с активами фондов, при совершении которых приходится сталкиваться с большим количеством вопросов гражданского, финансового и налогового права, а также учитывать требования ФСФР.

    Меняющиеся экономические условия развития бизнеса, а также многообразие взаимоотношений субъектов рынка ценных бумаг во многом опережают законотворческий процесс в Российской Федерации и требуют от всех участников бизнес-процессов слаженности и одинакового понимания смысла и правоприменения норм, регулирующих деятельность управляющих компаний, осуществляющих доверительное управление активами закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФ недвижимости).
    Несовершенство законодательства, нередко возникающие правовые коллизии, отсутствие четких комментариев к нормативно-правовым актам и действующему законодательству, а также неурегулированность некоторых правовых отношений приводят к тому, что от уровня взаимодействия специализированных депозитариев и управляющих компаний зависят многие жизненно важные стороны их деятельности.
    Отсутствие или наличие замечаний к работе управляющих компаний и нарушений их деятельности во многом зависит от того, как специализированный депозитарий оценивает ту или иную сделку управляющей компании и как эти компании взаимодействуют друг с другом с целью избежать непоправимых ошибок в своей работе.
    Успешное развитие отношений между специализированными депозитариями и управляющими компаниями с соблюдением сторонами принципа разграничения полномочий и безусловным соблюдением принципа контроля одного над деятельностью другого во многом зависит от профессионализма и умения сотрудников находить решения, казалось бы, в безвыходных ситуациях.
    При работе ЗПИФ недвижимости существенно возрастает роль специализированного депозитария при взаимодействии с управляющей компанией. Специализированный депозитарий, помимо основных своих функций (хранение, учет и контроль), выполняет роль консультанта (эксперта) в области инвестирования в недвижимость. Таким образом, специализированный депозитарий - это стратегический партнер управляющей компании, успешность деятельности которой зависит от их взаимодействия.
    Совместная работа специализированного депозитария и управляющей компании начинается сразу после подписания договора об оказании услуг, т. е. на этапе подготовки Правил доверительного управления фондом (далее - Правила фонда). Этот этап имеет очень большое значение. В период написания Правил фонда управляющая компания проводит многочисленные консультации со специализированным депозитарием по всем вопросам. Непосредственно перед подачей Правил фонда на регистрацию в Федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР) управляющая компания передает их на дополнительную контрольную проверку в специализированный депозитарий.
    Специализированный депозитарий осуществляет своего рода <аудит> этих Правил, обращая внимание управляющей компании на те или иные важные моменты (ошибки, неточности, пробелы). Особенно большое значение это имеет для новых управляющих компаний, которые либо только вышли на рынок коллективных инвестиций, либо до этого не работали с ЗПИФ недвижимости.
    Крайне важно, чтобы управляющая компания в Правилах фонда четко прописала следующие моменты:

  • полный перечень прочих расходов фонда;
  • предельно точные размеры процентов вознаграждения и расходов, выплачиваемых из имущества фонда;
  • перечень активов, которые могут входить в состав фонда на этапе формирования;
  • порядок выплаты доходов по инвестиционным паям (как формируется пай, дата составления списка владельцев паев, механизм начисления дохода и т. д.).
        После регистрации Правил фонда начинается основная работа. Перед вхождением в любой инвестиционный проект управляющая компания подробно согласовывает со специализированным депозитарием все существенные аспекты предстоящей работы: схемы реализации, проекты договоров, условия договоров и др. На этом этапе решаются спорные вопросы и снимаются противоречия, формируется одинаковый взгляд на сделку управляющей компании и специализированного депозитария.
        В соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. №156-ФЗ <Об инвестиционных фондах> управляющая компания не имеет права распоряжаться имуществом без согласия специализированного депозитария. В соответствии с Положением о деятельности специализированных депозитариев акционерных инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов, утвержденным Постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 10 февраля 2004 г. № 04-3/пс специализированный депозитарий осуществляет предварительный контроль за распоряжением управляющей компанией имуществом, составляющим фонд.
        До совершения действий по распоряжению имуществом фонда управляющая компания формирует документ <Уведомление о намерении>, содержащий информацию о планируемых действиях управляющей компании (заключение сделок с недвижимым имуществом, списание денежных средств с банковского счета фонда), и передает его в специализированный депозитарий.
        Специализированный депозитарий осуществляет предварительный контроль за соответствием планируемых действий управляющей компании требованиям Федерального закона от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ <Об инвестиционных фондах>, нормативных правовых актов Российской Федерации и Федеральной службы по финансовым рынкам и Правил фонда на основании полученных от управляющей компании копий первичных документов на момент осуществления предварительного контроля и официальной информации о состоянии рынка (сведений о курсах валют, признаваемых котировках по ценным бумагам и т. д.) на дату предварительного контроля.
        Хочется подчеркнуть, что все договоры, дополнительные соглашения, акты и другие документы детально изучаются и визируются юридическим отделом. По договоренности с управляющей компанией согласие специализированного депозитария на распоряжение объектами недвижимого имущества и правами на недвижимое имущество, строящиеся и реконструируемые объекты недвижимого имущества и другое имущество может быть дополнительно подтверждено путем подписания уполномоченным лицом специализированного депозитария соответствующего договора. На практике представители специализированного депозитария подписывают третьей подписью в графе <согласовано> все договоры и дополнительные соглашения.
        В случае если намерения управляющей компании отвечают требованиям указанных выше документов, специализированный депозитарий на Уведомлении о намерении ставит отметку, свидетельствующую о его согласии с дальнейшим распоряжением имуществом, составляющим фонд.
        При выявлении на стадии предварительного контроля противоречий требованиям данных документов, а также в случае приостановления действия или аннулирования лицензии управляющей компании специализированный депозитарий на Уведомлении о намерении ставит отметку, свидетельствующую о его несогласии с планируемыми действиями управляющей компании, обязательно указывая при этом основания своего отказа в графе <Причина несогласия>.
        Уведомление о намерении может быть передано в виде электронного документа в случае использования специализированным депозитарием и управляющей компанией системы электронного документооборота с учетом требований действующего законодательства.
        Специализированный депозитарий не вправе давать управляющей компании согласие на списание денежных средств в оплату недвижимого имущества и/или прав на недвижимое имущество до предоставления документов, подтверждающих государственную регистрацию прав управляющей компании фонда на недвижимое имущество.
        Для осуществления специализированным депозитарием учета имущества, составляющего фонд, и контроля за распоряжением этим имуществом управляющая компания в отношении каждого отдельного объекта имущества, в который вложены активы фонда, предоставляет в специализированный депозитарий документы, являющиеся необходимым и достаточным подтверждением размещения имущества фонда:
  • В отношении недвижимости и прав на недвижимое имущество:
  • оригинал договора купли/продажи недвижимости и/или прав на недвижимое имущество;
  • оригинал документа, удостоверяющего право собственности на имущество (при покупке);
  • оригиналы документов, подтверждающих переход права собственности, либо нотариально заверенные копии документов контрагента (при продаже);
  • копия заключения независимого оценщика.
  • В отношении строящихся и реконструируемых объектов недвижимого имущества:
  • оригинал инвестиционного контракта или иного договора;
  • оригинал договора уступки прав требования на недвижимое имущество с отметкой об учетной регистрации в случае необходимости;
  • копии всех договоров и первичных документов по конкретному объекту недвижимости;
  • копия заключения независимого оценщика;
  • копия акта-приема передачи и других документов.
  • В отношении проектно-сметной документации:
  • копия проектно-сметной документации;
  • оригинал договора или другого документа, подтверждающего переход прав собственности на проектно-сметную документацию;
  • копия заключения независимого оценщика.
  • В отношении доли в уставных капиталах российских обществ с ограниченной ответственностью:
  • оригинал договора уступки права требования, а при необходимости копии документов, подтверждающих правомерность заключения сделки, либо решение об образовании ООО в случае учреждения общества;
  • нотариально заверенные копии учредительных документов ООО;
  • нотариально заверенная копия изменений в учредительные документы, зарегистрированные налоговой инспекцией с отметкой МНС;
  • копия заключения независимого оценщика.
        Практика доказывает, что работа с недвижимостью сопровождается значительными объемами разрешительной документации, договорные отношения усложняются согласованием взаимных прав и обязанностей, определением момента перехода прав собственности и проведения государственной регистрации этих прав, определением ответственности сторон в случае нарушения ими своих обязательств, а также соблюдением иных условий, предусмотренных действующим законодательством.
        Совершенно очевидно, что успешное заключение и завершение той или иной сделки с недвижимостью или правами на нее требует от специализированного депозитария всестороннего и полного изучения документации, вплоть до рассмотрения специалистами <чистоты> сделки во избежание признания ее в будущем недействительной или ничтожной, что может привести к непредсказуемым последствиям для фонда. Хотя ответственность за данную работу несет управляющая компания, специализированный депозитарий, осуществляя свою деятельность в интересах пайщиков фонда, не может самоустраниться от участия в столь ответственном деле и помогает управляющим компаниям избежать возможных неблагоприятных последствий.
        Важной стороной взаимодействия специализированного депозитария и управляющих компаний является совместное рассмотрение различных схем сделок управляющих компаний с активами фондов, при совершении которых приходится сталкиваться с большим количеством вопросов гражданского, финансового и налогового права, а также учитывать требования ФСФР. Такая работа позволяет найти правильный выход из сложных и запутанных ситуаций.

    • Рейтинг
    • 0
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Исторический максимум
    Есть рекорд!
    Во что инвестируют ПИФы недвижимости?
    Роль специализированного депозитария
    Фондовая война в Украине
    О новой концепции Закона "О производных финансовых инструментах"
    Потребительский рынок и пищевая промышленность
    Акции "второго эшелона" на ФБ ММВБ: тенденции и перспективы
    Почувствуйте розницу!
    ОАО "Аптечная сеть 36,6": температура в норме
    История ценообразования на рынке брокерских услуг
    Рынок IR в России только начинает формироваться
    Голосование по доверенности
    Профучастник как агент холдинга на рынке корпоративного контроля
    Новости
    Вексельный рынок: итоги января-июля 2005 г.
    О недействительности подписи вексельного должника
    АО "Банк "Каспийский"" на казахстанском вексельном рынке
    Новости законодательства, Группы ММВБ, МАБ СНГ, World News
    Деятельность УЗРТСБ на товарном рынке Узбекистана
    Роль финансового рынка в развитии банковской системы России и стран СНГ
    Деятельность международной ассоциации бирж стран СНГ и перспективы консолидации финансовой инфраструктуры
    Республиканской фондовой бирже "Тошкент" - 11 лет
    Прогноз развития рынка IPO
    О кандидатах на IPO на российском рынке
    Основные тенденции экономического развития стран-участниц ЕЭП в первом полугодии 2005 г.

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100