Casual
РЦБ.RU

Во что инвестируют ПИФы недвижимости?

Сентябрь 2005

    В последнее время в профессиональном сообществе очень много говорят о закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости (ЗПИФн) как о новом современном и выгодном инструменте инвестирования в недвижимость, в том числе и в строительство. Упоминаются также и сложности, в том числе связанные с налогообложением, которые приходится преодолевать управляющим, чтобы фонды работали <на благо общества>. Однако специалисты мало проявляют интерес к тому, во что на самом деле инвестируют фонды недвижимости.

НЕМНОГО ИСТОРИИ

    В России создание закрытых фондов недвижимости было разрешено в 2002 г., а первый такой фонд зарегистрирован 19 февраля 2003 г. - <Первый инвестиционный фонд недвижимости> под управлением УК <Конкордия Эссет Менеджмент>.
    На конец 2003 г. насчитывалось уже 8 фондов недвижимости с совокупной стоимостью чистых активов 2 млрд руб. Особенно активное развитие фондов недвижимости наблюдалось в 2004 г., когда управляющие, исходя из опыта своих коллег, поняли преимущества закрытых ПИФов недвижимости. Положительными сторонами ЗПИФов являются:

  • их деятельность как источников <длинных> денег;
  • перераспределение рисков;
  • отложенное налогообложение по налогу на прибыль (подоходному налогу);
  • отсутствие НДС и налога на имущество.
        В 2004 г. было зарегистрировано 34 фонда недвижимости. За год стоимость чистых активов (СЧА) фондов увеличилась почти в 4 раза - с 2 млрд руб. на конец 2003 г. до 7,6 млрд руб. на конец 2004 г. За первое полугодие 2005 г. рост СЧА фондов составил около 70% и достиг 12,8 млрд руб (рис. 1). По данным Investfunds.ru, по состоянию на 30 июня 2005 г. в России насчитывалось 55 зарегистрированных закрытых ПИФов недвижимости, 46 из которых уже завершили свое формирование (рис. 2).

    НЕМНОГО ТЕОРИИ

        Несмотря на то что юридически закрытые ПИФы недвижимости не разделены на группы, тем не менее они имеют свои особенности, по которым их следует классифицировать. В настоящее время устоявшейся градации ЗПИФн не существует, что обусловлено непродолжительной истории функционирования фондов недвижимости. Согласно классификации, предложенной генеральным директором КУИ <Ямал> А. Я. Скоморохиным1, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости можно разделить на три группы: строительные, рентные и спекулятивные. Подобную классификацию ЗПИФн предлагает генеральный директор УК <Свиньин и Партнеры> В. В. Свиньин, который выделяет фонды строительства (венчурные фонды), рентные фонды (фонды текущего дохода), а также девелоперские фонды (спекулятивные)2.
        Рентные фонды недвижимости инвестируют средства в уже готовую коммерческую недвижимость. Основной доход таких фондов поступает от эксплуатации объекта недвижимости, т. е. за счет арендной платы. Их доходы весьма стабильны и прогнозируемы. Рост стоимости данных объектов недвижимости носит характер <дополнительного бонуса>.
        Девелоперские (спекулятивные) фонды недвижимости занимаются приобретением жилищных и коммерческих объектов недвижимости с целью их последующей перепродажи при росте цен на недвижимость. В таких фондах возможно проведение дополнительной реконструкции или ремонта объектов недвижимости перед их продажей. Как правило, спекулятивные фонды уже владеют объектами недвижимости, часто даже приносящими определенный доход. Такие фонды могут быть представлены и гибридными формами, сочетая в себе черты рентных фондов.
        Фонды строительства создаются для инвестирования в строительство жилищных, производственных и непроизводственных объектов недвижимости с целью их последующей реализации. Основной доход таких фондов складывается из предполагаемого роста стоимости этих объектов. Как правило, данные фонды владеют проектно-сметной документацией, правами на землю, имущественными правами и т. д.
        В настоящее время большое распространение получили именно фонды строительства, которые представляют собой надежный источник <длинных> денег для застройщика.

    ВЛОЖЕНИЯ ПИФОВ НЕДВИЖИМОСТИ

        Согласно инвестиционной декларации фондов отнести тот или иной фонд к одному из перечисленных видов ЗПИФн достаточно трудно. Чтобы как-то разделить фонды на группы, мы воспользовались информацией управляющих компаний о том, во что они намерены инвестировать имущество фонда. Полученные данные позволили установить, что 82% фондов недвижимости относятся к группе строительных фондов, 9% - к рентным фондам и примерно 9% - к девелоперским (спекулятивным) фондам (рис. 3).
        Если проанализировать, как распределяются средства фондов недвижимости, то можно увидеть, что в строительных фондах сосредоточен 81% совокупной стоимости чистых активов ЗПИФн, 17% средств находится в рентных фондах и оставшиеся 2% приходятся на девелоперские фонды (рис. 4).
        Таким образом, закрытые ПИФы недвижимости, как и предполагалось, создаются в основном под строительство.
        Однако в связи с изменениями законодательства, а также особенностями инвестирования имущества закрытых ПИФов недвижимости в настоящее время только 24 ЗПИФн под управлением 18 управляющих компаний имеют в составе активов объекты недвижимости, строящуюся недвижимость или права на недвижимость. Соответственно, из 55 зарегистрированных фондов только 13 имеют в составе активов объекты недвижимости, 4 фонда - права на недвижимость и 10 фондов - строящуюся недвижимость (см. таблицу). Это означает, что из 55 фондов только 24 могут в той или иной степени называться фондами недвижимости. Остальные фонды пока практически ничем не отличаются от закрытых фондов смешанных инвестиций.

    ЗПИФН, В СОСТАВЕ АКТИВОВ КОТОРЫХ НАХОДЯТСЯ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, СТРОЯЩАЯСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ИЛИ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ (ПО СОСТОЯНИЮ НА 30 ИЮНЯ 2005 Г.)
    Паевой инвестиционный фонд Управляющая компания
    Строящаяся недвижимость (10)
    Динамичный Нордбрук
    Жилищное строительство Менеджмент Консалтинг
    Камская долина Витус
    Конкордия - Авантаж Конкордия Эссет Менеджмент
    Новый Дом УК Росбанка
    Первый инвестиционный фонд недвижимости Конкордия Эссет Менеджмент
    Перспектива - Инвест Витус
    Перспективные инвестиции РЕГИОН Девелопмент
    РЕГИОН Фонд Недвижимости РЕГИОН Девелопмент
    Стратегия Витус
    Строительные инвестиции Аккорд Эссет Менеджмент
    Объекты недвижимости (13)
    1-й петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость Свиньин и Партнеры
    Интерра Максвелл Эссет Менеджмент
    Камская долина Витус
    Нево-Инвест Свиньин и Партнеры
    Новый Нижний Серебряный век
    Первый семейный фонд Наше будущее
    Перспектива - Инвест Витус
    Попечитель Трастовый Центр Орграф
    РЕГИОНГАЗФИНАНС - Пятый фонд недвижимости РЕГИОНГАЗФИНАНС
    РЕГИОНГАЗФИНАНС - Третий фонд недвижимости РЕГИОНГАЗФИНАНС
    РЕГИОНГАЗФИНАНС - фонд недвижимости РЕГИОНГАЗФИНАНС
    Северная столица Пант-Траст
    Фонд недвижимости БКС БКС
    Права на недвижимость (4)
    АВК - Петербургская недвижимость АВК Дворцовая площадь
    Жилая недвижимость УК ПСБ
    Камская долина Витус
    Стратегия Витус
    Примечание: Таблица составлена по данным Приложений к Вестнику ФСФР, предоставленных Investfunds.

        Что касается объема средств, вложенных в недвижимость, то по состоянию на 31 марта 2005 г. совокупная стоимость имущества, инвестированно го в объекты недвижимости, составила 334 млн руб. (около 2,6% от совокупной стоимости чистых активов фондов недвижимости), в строящуюся недвижимость - 1,5 млрд руб. (11,8%), в имущественные права на недвижимое имущество - 257 млн руб. (2%). Остальные средства либо находятся <в деньгах>, либо инвестированы в ценные бумаги.
        Однако к концу первого полугодия 2005 г. ситуация несколько изменилась. Так, по состоянию на 30 июня 2005 г. в объекты недвижимости было инвестировано 3,4 млрд руб. (25,69% от совокупной СЧА). При этом более 2/3 этих средств находится в составе активов двух фондов: <Интерра> (УК <Максвелл Эссет Менеджмент>) и <Северная столица> (УК <ПАН-Траст>).
        В строящиеся объекты недвижимости инвестировано 1,7 млрд руб., или 13,12% от совокупной СЧА фондов недвижимости, а в имущественные права на недвижимое имущество - 305 млн руб., или 2,31% от совокупной СЧА.
        Таким образом, говорить о том, что ЗПИФн играют существенную роль на рынке недвижимости, преждевременно. Об этом свидетельствуют и объемы фондов. Дело в том, что стоимость чистых активов большинства фондов недвижимости не превышает 10 млн долл. Этих сумм явно недостаточно для того, чтобы инвестировать в <серьезные> проекты. Фондов, объем которых превышает хотя бы 30 млн долл., пока всего 4 (рис. 5).
        Невысокие объемы фондов свидетельствуют не об отсутствии интереса к дорогостоящим объектам, а о <пилотном> характере созданных фондов. Скорее всего, после того как будут отработаны механизмы взаимодействия ПИФов с регулирующими органами, решены проблемы налогообложения, инвестирования в инвестконтракты, а также другие технические вопросы, фонды недвижимости начнут укрупняться, создавая надежный и долгосрочный инструмент инвестирования как в строящуюся, так и в уже готовую коммерческую недвижимость.

        Примечание
        1 Скоморохин А. Я. Особенности функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости // Сб. тезисов докладов Всероссийской конференции <Коллективные инвестиции в недвижимость>. М., 2004.
        2 Свиньин В. В. Стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость. СПб., 2005.

    • Рейтинг
    • 0
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Исторический максимум
    Есть рекорд!
    Во что инвестируют ПИФы недвижимости?
    Роль специализированного депозитария
    Фондовая война в Украине
    О новой концепции Закона "О производных финансовых инструментах"
    Потребительский рынок и пищевая промышленность
    Акции "второго эшелона" на ФБ ММВБ: тенденции и перспективы
    Почувствуйте розницу!
    ОАО "Аптечная сеть 36,6": температура в норме
    История ценообразования на рынке брокерских услуг
    Рынок IR в России только начинает формироваться
    Голосование по доверенности
    Профучастник как агент холдинга на рынке корпоративного контроля
    Новости
    Вексельный рынок: итоги января-июля 2005 г.
    О недействительности подписи вексельного должника
    АО "Банк "Каспийский"" на казахстанском вексельном рынке
    Новости законодательства, Группы ММВБ, МАБ СНГ, World News
    Деятельность УЗРТСБ на товарном рынке Узбекистана
    Роль финансового рынка в развитии банковской системы России и стран СНГ
    Деятельность международной ассоциации бирж стран СНГ и перспективы консолидации финансовой инфраструктуры
    Республиканской фондовой бирже "Тошкент" - 11 лет
    Прогноз развития рынка IPO
    О кандидатах на IPO на российском рынке
    Основные тенденции экономического развития стран-участниц ЕЭП в первом полугодии 2005 г.

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100