Casual
РЦБ.RU

Доходность ипотечных пифов не зависит от рыночных колебаний котировок

Июль 2005


    Интервью с Генеральным директором УК <НВК> Салаватом Халиловым
    Паи инвестиционных фондов различного типа общепризнанный финансовый инструмент. К настоящему времени основная масса всех проблем, связанных с ипотечными ПИФами уже решена. В конце апреля с. г. увидело свет новое положение о разрешенных объектах инвестирования в ЗПИФы, которое снимает практически все спорные вопросы. Об особенностях инвестирования в паи ипотечных фондов рассказывает Салават Халилов, генеральный директор УК <НВК>. Беседу ведет Владислав Савин.

    В. С. Салават Фаритович, кто же является потенциальным инвестором ипотечного фонда, учитывая, что НПФ до сих пор так и не могут покупать паи напрямую?

    С. Х. Да, на самом деле существует такая проблема - негосударственный пенсионный фонд не может напрямую покупать паи ипотечного паевого инвестиционного фонда. Тем не менее самыми близкими к этому рынку потенциальными инвесторами являются именно негосударственные пенсионные фонды. Сегодня они вынуждены заключать договорные отношения с частными управляющими компаниями, а уже эти управляющие компании имеют право покупать наши паи. Мы надеемся, что с выходом нового постановления Правительства, а я знаю, что такое постановление готовится к выходу в конце июня, НПФы смогут напрямую покупать паи ипотечных ПИФов.
    Кроме НПФов, я бы назвал таких потенциальных инвесторов, как страховые компании, которые занимаются страхованием жизни - это тоже <длинные> и <дешевые> деньги. Такие страховые компании также нуждаются в <длинных>, превышающих инфляцию на 1-2% инвестиционных инструментах.

    В. С. Каковы ожидаемые параметры доходности фонда, и каким образом планируется минимизировать издержки?

    С. Х. На сегодняшний день ожидаемая доходность нашего ипотечного закрытого паевого инвестиционного фонда <НВК - Городская ипотека> должна составить 12-13% годовых. Такая доходность образуется из доходности по закладным, которые мы будем покупать, а там доходность колеблется в пределах 15-16% годовых. Вычитаем отсюда комиссию управляющей компании и стоимость услуг спецдепозитария и аудиторов. Таким образом на выходе и получается 12-13%. Что же касается минимизации издержек связанных с управлением ипотечным портфелем, мы провели ее еще на этапе наших переговоров с ипотечным банком, спецдепозитарием и аудиторами.

    В. С. Насколько критично для создания ипотечного ПИФа ускорение инфляции, наблюдаемое в этом году (уже более 7% за 5 мес.)? Ведь есть риск получить доходность ниже инфляции?

    С. Х. Ответ очень простой. Наш фонд образован сроком на 5 лет, соответственно нужно понимать, что 12-13% годовых - это тот доход наших пайщиков, который они получат в течение ближайших пяти лет. Я думаю, что в этом году инфляция составит 2-13% годовых, но в последующие годы уровень будет снижаться. А доходность останется на прежнем уровне. В любом случае 12% годовых - это уровень, соизмеримый с уровнем инфляции.

    В. С. Планируете ли вы выводить паи фонда на ММВБ? Будут ли паи в листинге или во внесписочных бумагах? Кто стенет поддерживать котировки и какой ожидается спрэд?

    С. Х. Эта тема уже довольно давно нами обсуждается. Сегодня у нас есть договоренность с Московской межбанковской валютной биржей о том, что паи закрытого ипотечного ПИФа <НВК-Городская ипотека> будут включены во внесписочные бумаги. Начиная с сентября-октября 2005 г., каждый желающий сможет купить или продать паи данного ПИФа на рынке. Мы думаем, что спрэд (разница между ценой покупки и ценой продажи) будет составлять 5%.

    В. С. Как определяется объем платежеспособного спроса на паи ипотечных ПИФов вообще и какой спрос вы прогнозируете на паи вашего ПИФа?

    С. Х. На сегодняшний день в негосударственных пенсионных фондах (НПФ) в виде пенсионных резервов, находится 6 млрд долл. Согласно действующему законодательству, из этой денежной массы 20% пенсионных денег можно вложить в паи закрытых паевых инвестиционных фондов. Если взять 20% от 6 млрд долл., у нас получится цифра в 1,2 млрд долл. Это на сегодняшний день тот потенциальный платежеспособный объем, который может быть задействован для покупки паев ипотечных закрытых ПИФов. Если локализовать ситуацию только по нашему ипотечному ПИФу <НВК - Городская ипотека>, могу совершенно откровенно сказать, что мы не ожидали такого большого спроса со стороны инвесторов. Спрос нарастает, и в основном со стороны мелких и средних негосударственных пенсионных фондов. Почему только среди этой категории? Думаю, потому, что большинство крупных НПФов, в основной своей массе вынуждены планировать свои инвестиции на год вперед. Многие из них готовы рассматривать наши инвестиционные инструменты, но не раньше начала осени этого года. Поэтому мелкие и средние НПФы и остаются сегодня наиболее активными инвесторами.

    В. С. Как вы планируете управлять рисками, возникающими из-за досрочного погашения кредитов?

    С. Х. Кроме этого риска, существуют еще и другие. Что касается риска досрочного погашения кредита, то, как только у нас появляется досрочно погашенная закладная, мы тут же покупаем новую закладную из портфеля Городского ипотечного банка, которая имеет точно такую же доходность и подобные условия по ее погашению. Количество закладных у Городского ипотечного банка намного превышает то количество закладных, которое мы у него уже купили. Вообще же ипотечные ПИФы с точки зрения рисков положительно отличаются от классических паевых фондов.
    В случае классического паевого фонда, который вкладывает средства в ценные бумаги и получает доход от рыночного роста котировок, риски также являются рыночными и во многом зависят от ситуации на фондовом рынке. Прошлый год показал, что классические ПИФы, в лучшем случае не потеряли средства своих пайщиков, а в худшем - принесли убытки.
    Доходность же ипотечных ПИФов не зависит от рыночных колебаний котировок. Их доходом являются ежемесячные взносы заемщиков, которые получили в ипотечном банке кредит. Таким образом, помимо риска досрочного погашения кредита, существуют и другие риски, связанные с физическим лицом - заемщиком. Например, заемщик может, конечно, не дай бог, не дожить до конца выплат по кредитам, но этот риск на себя заберет страховая компания, которая страхует жизнь заемщика. Или, например, заемщик может <дефолтнуть>, т. е. прекратить платить процентные взносы согласно кредитному договору.

    В. С. Можете привести какие-то цифровые данные на этот счет?

    С. Х. В России с 1997 г. накопилась следующая статистика: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выкупило у региональных операторов более 16 тыс. закладных, из которых только 7 стали <преддефолтными>, 6 были погашены в предсудебном порядке, а одна - через суд в пользу кредитора. Это значит, что ипотечный рынок в России имеет ничтожный процент <дефолтов>. Но даже при столь положительной статистике мы постарались предусмотреть все. В случае наступления <дефолта заемщика>, мы как управляющая компания можем поступить по-разному.
    Вариант первый: ипотечный ПИФ как собственник закладной имеет полное право выселить заемщика из недвижимости и реализовать ее на рынке, тем самым погасив все обязательства по закладной.
    Вариант второй: ипотечный банк заменяет <дефолтную> закладную на <жизнеспособную> и в дальнейшем самостоятельно разбирается с заемщиком.
    Вариант третий: наиболее приемлем для ипотечного ПИФа, так как все риски принимает на себя ипотечный банк.

    В. С. Существует ли риск того, что рост объемов ипотечного кредитования в России приведет к снижению надежности ипотечных фондов, например, из-за увеличения доли дефолтов по ипотечным кредитам?

    С. Х. Я уже приводил статистику АИЖК - дефолтов практически нет. С точки зрения математики увеличение количества заемщиков должно, казалось бы, приводить к увеличению риска дефолтов заемщиков, но этот вопрос легко решается за счет пулов, собранных из небольших сумм по закладным. Дефолт по одной из тысячи закладных не приведет к снижению общей доходности, а о механизме нивелирования потерь по закладной я уже рассказывал.

    Андрей Прокофьев Управляющий директор УК <КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент>
    Ипотечный фонд - не только перспективный инструмент, но и уже сегодня он востребован инвестором. Уже неоднократно в профессиональном сообществе обсуждалась проблема <узости> финансовых рынков для консервативного инвестора, такого как, например, пенсионный фонд. Посудите сами: фондовый рынок, к сожалению, сегодня не в полной мере удовлетворяет запросы НПФ. В силу недостаточного уровня капитализации, низкой ликвидности и неприемлемого для консервативного инвестора уровня волатильности. Возможности российского рынка <голубых фишек> (а это бумаги всего несколько десятков компаний), из которых сформированы портфели большинства инвесторов, ограничены. А соответственно, не могут в полной мере устраивать НПФ и, соответственно, будущего пенсионера, передавшего свои активы в управление фонда.
    В подобной ситуации ипотечный фонд, с учетом привлекательного уровня доходности и процедуры эффективного управления рисками (это и замена <дефолтной> закладной, и контроль процентного риска) - становится достаточно интересным инструментом не только для НПФ, но даже и для частного инвестора. Гражданин получает надежный, понятный ежегодный доход, уровень которого превышает не только инфляцию, но и, порой, процент банковского депозита.
    В ближайшее время, после принятия соответствующих правовых поправок о структуре активов НПФ, мы увидим на рынке значительный рост числа ипотечных фондов.

  • Рейтинг
  • 0
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Деривативы для инвесторов
Фьючерсы на процентные ставки: новые возможности для участников долгового рынка
Рынок ценных бумаг - в массы!
Анализ ликвидности высокодоходных облигаций на биржевом рынке
Обеспечение ликвидности высокодоходных облигаций организатором размещения
Фондовый рынок Кипра
НРК: 10 лет на рынке регистраторских услуг
Учет и контроль как основа инфраструктуры российского рынка ценных бумаг (по материалам конференции)
Управление рисками учетных институтов
Опыт методологии оценки пакетов акций компаний в России
Индексы и индикаторы рынка облигаций России: принципы построения
Конструируем SPV
Новый кодекс раскрытия информации на рынке ценных бумаг
Долговые инструменты бюджетной и инвестиционной политики субъектов Федерации
Рынок региональных облигаций России: состояние, проблемы и перспективы
Планирование, учет и операции, связанные с управлением государственным долгом (на примере г. Москвы)
Государственный долг Республики Башкортостан: итоги и перспективы
Основные итоги развития инвестиционно-заемной системы г. Уфы (опыт и перспективы)
Информационное сопровождение управления государственным долгом Санкт-Петербурга
Опыт выпуска внутренних облигационных займов
Новости
Паритетное положение доллара и евро - объективная реальность нового этапа развития валютного рынка России
Спрос населения на евро: факторы, динамика и перспективы
Интерес банков к валютному рынку останется...
Российский ритейл уходит в IPO
Доходность ипотечных пифов не зависит от рыночных колебаний котировок
Web-сайты бирж стран Центральной и Юго-Западной Азии, а также Японии
Кадровые перемещения в биржевом сообществе
События

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100