Casual
РЦБ.RU

Ключ к фондовому рынку

Июль 2005


    Одним из важнейших индикаторов степени зрелости рынка коммерческой недвижимости является уровень развития индустрии инвестиционных фондов. В России финансовый рынок и рынок недвижимости долгое время развивались независимо друг от друга. Прежде всего это выражалось в отсутствии цивилизованных финансовых инструментов для инвестирования в недвижимость. Уровень секьюритизации российского рынка был и остается низким. Инвестиционные фонды стали тем инструментом, который вывел недвижимость на фондовый рынок. По сути закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) - это удобный, надежный, ликвидный инструмент инвестиций в недвижимость и для частных лиц, и для институциональных инвесторов.

ВИДЫ ЗАКРЫТЫХ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

    Классификация фондов очень важна как для инвесторов, так и для участников рынка и контролирующих организаций. Российское законодательство не содержит столь жестких ограничений, как это принято на Западе, где активы фондов должны в основном состоять из доходоприносящей недвижимости, а доходы - формироваться за счет арендной платы. Подавляющее большинство российских фондов недвижимости связаны со строительством жилья или венчурными проектами. Объектов недвижимости в активах таких фондов нет, они или создаются в результате деятельности фонда, или вообще не попадают в его активы. Вкладывая средства в подобный фонд, инвестор, помимо рисков, связанных с ситуацией на рынке недвижимости, принимает на себя еще и венчурные риски, связанные со строительством и девелопментом.
    Мы предлагаем подразделять закрытые инвестиционные фонды недвижимости на несколько групп в зависимости от типа риска (рис. 1):
    1. Рентные фонды (или фонды текущего дохода) инвестируют средства в уже функционирующую коммерческую недвижимость. Основной доход они получают от эксплуатации объекта недвижимости, т. е. за счет арендной платы. Более 60% активов рентного фонда составляет недвижимость, а риски инвестиций связаны с изменением стоимости недвижимости и рентных ставок. Рентные фонды - инструмент консервативного инвестора, доходность которого сегодня в России составляет 10-12% годовых, а надежность очень высока.
    2. Девелоперские (спекулятивные) фонды основной доход получают за счет роста стоимости (капитализации) объекта недвижимости. Как правило, они уже владеют объектами недвижимости, часто приносящими определенный доход, но дополнительные инвестиции позволяют принципиально изменить качество такого объекта и соответственно существенно повысить его капитализацию.
    3. Фонды строительства (венчурные): в их активы обычно входят проектно-сметная документация, права на землю, имущественные права, договоры долевого финансирования и пр. Объекта недвижимости как такового в них еще нет - он должен быть создан в результате деятельности фонда. Поэтому, помимо рисков, связанных с ситуацией на рынке недвижимости, инвестор принимает на себя еще и венчурные риски строительства. К данному типу фондов относится ПИФ жилой недвижимости, а также большая часть фондов в Москве, структура активов которых на 90-100% состоит из инвестиционных договоров, а средства, вложенные по этим договорам в строительство, лишь косвенно относятся к недвижимости. Доходность таких фондов выше, но они в полной мере несут риски строительства, риски недофинансирования.

КАК РАБОТАЮТ ЗПИФН

    Любой ЗПИФН одновременно является имущественным комплексом без образования юридического лица и коллективной формой владения имуществом, предполагающей объединение средств нескольких пайщиков и профессиональное управление ими как единым капиталом.
    Управление ЗПИФН осуществляет профессиональная организация - лицензированная управляющая компания (УК), действующая в соответствии с договором доверительного управления (правилами фонда). Такой договор заключается на срок не менее 1 года и не более 15 лет с возможностью пролонгации. Имущество, составляющее ЗПИФН, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на правах общей долевой собственности.
    Доля в праве собственности на имущество ЗПИФН удостоверяется паем - ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Объекты недвижимости, входящие в состав имущества ЗПИФН, вносятся инвесторами в оплату паев или приобретаются УК в процессе управления фондом на деньги, перечисляемые инвесторами в оплату паев (рис. 2).


СХЕМА РАБОТЫ ЗАКРЫТОГО ПАЕВОГО ИНВЕСТИЦИОННОГО ФОНДА

    Управляющая компания юридически обязана выкупать паи до окончания срока деятельности фонда, после чего возможны следующие варианты. Существование фонда можно продлить - для этого необходимо собрать всех пайщиков, которые проголосуют за это (если пайщиков устраивает текущая деятельность и перспективы фонда) или примут решение о его закрытии. В последнем случае управляющая компания выставляет на продажу те объекты и проекты, которыми владеет фонд, и выплачивает деньги пайщикам. Но это только юридически. В действительности управляющие компании озабочены вопросом ликвидности паев и активно занимаются организацией их вторичного обращения.
    Российским законодательством установлена стройная и эффективно действующая система защиты прав инвесторов фондов недвижимости.
    Прежде всего контроль за своими вложениями осуществляют сами инвесторы фонда через общее собрание, к компетенции которого относятся все существенные вопросы, связанные с деятельностью фонда. Например, если инвесторов не устраивают результаты работы фонда, собрание может принять решение:

  • о смене управляющей компании;
  • об изменении инвестиционной декларации фонда;
  • о прекращении деятельности фонда.
        Еще один немаловажный аспект - разделение функций управления, хранения и учета имущества фонда между управляющей компанией, независимым специализированным депозитарием и независимым держателем реестра. Контролируют оперативную деятельность фонда Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР), Министерство юстиции (ГБР), аудитор и независимый оценщик, каждый из которых выполняет свои, четко определенные законодательством функции.

    ЗАПАДНЫЕ АНАЛОГИ ЗПИФН

        Индустрия инвестиционных фондов недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs) в странах Европы и США является одним из крупнейших секторов рынка инвестиций. Именно фонды недвижимости являются на Западе основными собственниками функционирующих объектов коммерческой недвижимости, приносящих стабильный доход. В странах Центральной Европы в собственности таких фондов находится порядка 90% офисных центров. В США активы только 180 трастов недвижимости, бумаги которых торгуются на крупнейших биржах, превышают 400 млрд долл.
        В России на 15 мая 2005 г., по данным Investfunds.ru, зарегистрировано около 50 фондов недвижимости, а их совокупные активы ЗПИФН едва превысили 10 млрд руб.
        Опыт коллективных инвестиций в недвижимость в развитых странах насчитывает более 40 лет. REITs были созданы конгрессом США в 1960 г. с целью предоставить мелким инвесторам возможность вкладывать средства в крупную недвижимость, приносящую доход. Кроме того, фонды недвижимости являются инструментами для инвестиций страховых компаний, пенсионных фондов и частных лиц.
        Традиционно инвестиции в недвижимость имеют низкую корреляцию с фондовыми индексами. Проекты в области коммерческой недвижимости, разработанные опытными девелоперами, надежны и высокодоходны. Именно поэтому инвестирование в недвижимость привлекает институциональных инвесторов соотношением доход/надежность и возможностью диверсифицировать инвестиционные портфели. Инвестиционный фонд как механизм коллективного опосредованного владения объектами коммерческой недвижимости дает целый ряд преимуществ и конечным инвесторам, и девелоперам. Конечные инвесторы получают возможность пассивного инвестирования, доверяя управление своими деньгами квалифицированным менеджерам фондов. Девелоперы и строители могут выходить из уже завершенных проектов и концентрироваться на девелопменте и строительстве новых объектов, не занимаясь априори непрофильной для них деятельностью по управлению активами.
        Привлекательны инвестиции в недвижимость и для российских негосударственных пенсионных фондов (НПФ), которые могут вкладывать средства в недвижимость самостоятельно. Однако для этого требуются специальные знания и опыт работы по проведению сделок и управлению объектами недвижимости. Поэтому для НПФ удобнее использовать инвестиции в недвижимость через паи ЗПИФН, тем более что законодательство разрешает направлять до 20% резервов НПФ через управляющую компанию на инвестиции в <не имеющие признанных котировок ценные бумаги>. К сожалению, российские НПФ используют этот инвестиционный инструмент далеко не в полной мере.
        По данным Colliers International, сейчас в США объем средств, которые находятся в управлении паевых инвестиционных фондов, котирующихся на фондовом рынке, составляет около 140 млрд долл. Активы лидера данного бизнес-направления - фонда Morgan Stanley Institutional Asia Real Estate - выросли за год на 43,82%.
        Около 600 ПИФов активно работают в Великобритании, где капитализация рынка составляет около 50% от общей капитализации всех европейских фондов в области недвижимости (70 млрд евро). Однако в последние годы многие из них перевели свои активы за рубеж, чтобы избежать высоких налогов, сократив, таким образом, налоговые поступления с 300 млн долл. в 1998 г. до 150 млн долл. в 2004 г. В декабре 2003 г. министерство финансов Великобритании объявило о том, что новое законодательство, регулирующее деятельность паевых инвестиционных фондов недвижимости, может быть введено в действие уже в 2005 г.
        Количество инвестиционных фондов недвижимости в Азии и Европе стремительно растет, способствуя формированию более прозрачного рынка инвестиций в недвижимость по всему миру. Согласно недавнему отчету аудиторской компании Ernst & Young, 19 стран, в число которых попала и Россия, в течение последних 5 лет приняли или собираются принять законы, разрешающие создание освобожденных от уплаты налогов инструментов коллективного инвестирования в недвижимость.

    ПЕРСПЕКТИВЫ

        Специалисты позитивно оценивают перспективы развития ЗПИФН. Новые законодательные акты регламентируют создание и работу инвестиционных фондов, регулируют деятельность управляющей компании, депозитария, регистратора, оценщика.
        В Федеральном законе от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ <Об инвестиционных фондах> описан механизм создания и функционирования фондов, а также предпринята попытка разделить процессы управления активами фонда и их хранения (это главное отличие от инвестирования через стандартные схемы, т. е. открытые и закрытые акционерные общества или брокерские счета). Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, утвержденное постановлением ФКЦБ России от 14 августа 2002 г. № 31/пс, определяет, какие объекты недвижимости, в каком количестве и каким образом могут приобретать эти фонды. Кроме того, законодательные акты предусматривают возможность <отложенного> налогообложения и отсутствие двойного налогообложения для паевых фондов.
        Документы, регламентирующие деятельность инвестиционных фондов в России, создавались на основе американского и российского опыта работы открытых и интервальных фондов. Доработка законодательства продолжается в процессе функционирования. Принятые за последний год нормативные акты свидетельствуют о приближении российских ЗПИФН к американской модели. Речь идет об актах, регулирующих вопросы уплаты налога на прибыль и НДС при внесении недвижимости в имущество фонда; а также регистрации прав недвижимости, составляющей имущество фонда. Однако проблема неурегулированности налоговых вопросов по-прежнему актуальна.
        За последний год сформировалась инфраструктура рынка ЗПИФН, многие фонды приобрели практический опыт работы на рынке.
        Обозначились предпосылки сближения фондового рынка с рынком недвижимости, что способствует появлению новых финансовых инструментов для инвестиций в недвижимость. К выходу на российский рынок готовятся европейские игроки (как девелоперы, так и инвесторы), что объясняется значительным снижением доходности подобных проектов в странах Восточной Европы и Балтии.

    • Рейтинг
    • 0
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Боковой тренд российского рынка акций
    Перегрев российского рынка акций в январе-мае 2005 г.
    Бизнес-процесс управления портфелем ценных бумаг
    Новости
    Рынок акций: дальнейший рост на конкретной информации
    Медленный старт медленной реформы
    Макроэкономический контекст развития паевых фондов на современном этапе в России
    Оптимальный "летний" портфель
    Оценка толерантности инвестора к риску: дешевый маркетинговый ход или реальное конкурентное преимущество?
    Особенности инвестирования в ценные бумаги стран с переходной экономикой
    Индексы пенсионного рынка
    "Остров сокровищ"
    Газпром: подводя итоги, планируя будущее
    Расчет поправки за контроль при оценке пакетов акций российских компаний
    Государственное регулирование деятельности паевых фондов недвижимости
    Доходное дело
    Ключ к фондовому рынку
    Индексы и индикаторы доходности рынка государственных облигаций России
    Прогноз - дело серьезное
    Value-at-risk как мера риска торговых стратегий
    Технологическая платформа Центрального депозитария
    Новые возможности взаимодействия регистраторов и депонентов НДЦ Обзор совместного проекта и новых услуг Некоммерческого партнерства <Национальный депозитарный центр> и ОАО <Регистратор НИКойл>
    Проблемы электронного документооборота депозитария
    ЭДО регистратора: реалии и потребности
    Правовое регулирование при переходе к централизованному клирингу
    Раз-два-три - елочка, гори! Краткий комментарий к концепции Закона "О Центральном депозитарии"
    Национальное нумерующее агентство: политика и практика
    Учет прав собственности на ценные бумаги в Украине

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100