Casual
РЦБ.RU

Доходное дело

Июль 2005


    Набирает обороты деятельность нового для России института секьюритизации ипотечных кредитов. Его необходимость вызвана как поиском новых доходных и надежных инструментов инвестирования на фондовом рынке, так и потребностью участников ипотечного рынка. На сегодняшний день для развития ипотечных фондов созданы необходимые законодательные условия, есть и экономические предпосылки эффективного роста.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ

    В настоящий момент основная масса проблем, связанных с ипотечными ПИФами, решена. В конце апреля вышло новое положение о разрешенных объектах инвестирования в закрытых паевых инвестиционных фондах. Противоречия и несоответствия, с которыми нам приходилось сталкиваться в предыдущей редакции документа, устранены практически полностью. Ярким примером качественной переработки положения может служить принципиальное изменение статьи о необходимости наличия внутри закладных страховки жизни заемщика: <в пользу заемщика> изменено на <в пользу кредитора>, что, безусловно, защищает интересы кредитора, перекладывая в случае смерти заемщика бремя финансовой ответственности на страховую компанию. Кроме того, новая формулировка дает банкам и управляющим компаниям долгожданную возможность оперировать закладными, так как все банки оформляют кредиты только при наличии страховки жизни заемщика в пользу кредитора.

КАК ИЗБЕЖАТЬ РИСКОВ

    Ипотечные ПИФы с точки зрения рисков лучше стандартных паевых фондов, которые вкладывают средства в ценные бумаги и получают доход от роста котировок, ставя свою прибыль в полную зависимость от ситуации на фондовом рынке. К слову, прошлый год показал, что классические ПИФы в лучшем случае не потеряли средства своих пайщиков, а в худшем принесли убытки. Доходом ипотечных паевых фондов являются ежемесячные взносы заемщиков, которые получили в ипотечном банке кредит: здесь рыночные риски уступают место человеческому фактору.
    Рассмотрим риски, связанные с личностью и деятельностью заемщика. Во-первых, заемщик может не дожить до конца выплат по кредитам, но в таких случаях ответственность по выплатам забирает страховая компания, о чем мы писали выше. Во-вторых, заемщик вправе, объявив о дефолте, прекратить платить процентные взносы согласно кредитному договору. В России с 1997 г. имеет место следующая статистика: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выкупило у региональных операторов более 16 тыс. закладных, из которых только 7 стали <преддефолтными>, 6 были погашены в досудебном порядке, а 1 - через суд в пользу кредитора. Несмотря на ничтожный процент дефолтов, мы рассмотрим способы выхода из этой ситуации. Вариант первый: ипотечный ПИФ как собственник закладной имеет полное право выселить заемщика из недвижимости и реализовать ее на рынке, погасив все обязательства по закладной. Вариант второй: ипотечный банк заменяет дефолтную закладную на подобную и в дальнейшем сам разбирается с заемщиком. Последний вариант наиболее приемлем для ПИФа, так как все риски переходят на банк.
    И наконец, третий, самый распространенный случай, способный отрицательно повлиять на доходность ипотечного ПИФа: заемщик может накопить средства и расплатиться по кредиту досрочно (статистика АИЖК показывает, что ежегодно так поступают 10% заемщиков). Мы предусмотрели два решения: либо согласно обязательствам ипотечный банк заменит досрочно погашенные закладные на подобные, либо на полученные досрочно деньги ПИФ купит другие закладные на рынке.

СХЕМА РАБОТЫ ИПОТЕЧНОГО ПИФА

    Деятельность ипотечного ПИФа состоит из двух основных процедур: первая, назовем ее инициализацией процесса, начинается с того, что заемщик берет кредит в банке и оформляет закладную, взяв на себя обязательство платить, допустим, 15 лет по 15% годовых. При этом страховые компании оформляют ряд договоров, о которых мы говорили выше. Банк формирует пул закладных и продает их ипотечному ПИФу, который размещает паи среди инвесторов (негосударственных пенсионных фондов и т. д.).
    Вторая процедура - получение и распределение дохода по паям ипотечного ПИФа. Ежемесячно заемщик вносит в кассу ипотечного банка установленные платежи. Банк направляет средства в ипотечный ПИФ, который ежеквартально выплачивает своим пайщикам инвестиционный доход. Простота этой схемы позволяет участвовать в ней как ипотечным банкам, так и региональным операторам АИЖК, да и самому агентству, с которым заключено соглашение о сотрудничестве.

ВЫГОДЫ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО ПИФА

    Первым участником механизма ипотечного ПИФа является банк. Основная проблема, с которой сталкиваются банки, состоит в явном временном разрыве между короткими сроками стандартных депозитов (3-6 мес.) и долгосрочными кредитами самого банка, предоставляющего заемщику средства на 10-15 лет. Банк попадает в зависимость от вкладчиков, которые вправе в любой день отозвать свой депозит, изымая, таким образом, из денежного оборота банка определенную часть и уменьшая его прибыль. Избежать возникновения денежного вакуума и позволяют ипотечные ПИФы: банк проводит отбор заемщиков и оформляет закладные, берет при этом свою комиссию, а сформированный пул закладных продает ПИФу. Данная схема крайне выгодна банкам, так как фактически кредит, выданный на 10-15 лет, возвращается к ним сразу и позволяет дальше оперировать этими средствами.
    Теперь рассмотрим выгоду страховых компаний: во-первых, вследствие деятельности ипотечных ПИФов растет активность банков, увеличивается количество выданных кредитов, так как у банков больше свободных денег, которые они готовы предложить заемщикам. Каждый кредит сопровождают договоры (страхования жизни заемщика, страхования недвижимости и финансовых рисков), сумма которых достигает 2% от стоимости сделки. Во-вторых, страховые компании, в особенности те, кто занимается страхованием жизни, найдут в ипотечных ПИФах удачный объект долгосрочного инвестирования своих страховых резервов, обладающий надежностью на уровне государственных бумаг и доходностью, превосходящей уровень инфляции.
    Сказанное о страховых компаниях как об инвесторах справедливо и для негосударственных пенсионных фондов, в особенности для Пенсионного фонда Российской Федерации, учитывая, что в прошлом году пенсионные накопления, находящиеся на счетах в ПФР, приросли на 4% годовых, что гораздо ниже инфляции. Ипотечные ПИФы - достойная альтернатива вложениям ПФР в государственные ценные бумаги.

ВЫГОДА ДЛЯ ГОСУДАРСТВА

    Мировая практика показывает, что для обеспечения граждан жильем в необходимом для нормального существования объеме в стране должно строиться по квадратному метру на человека в год. То есть в России ежегодно должно вводиться в эксплуатацию 145 млн кв. м жилых площадей, а реально строится менее 40 млн кв. м - объемы отстают от нормы почти в 3 раза. Износ жилого фонда России составляет 33,6%, основная масса населения проживает в одно- или двухкомнатных квартирах иногда по три поколения сразу. Людям необходимо менять жилье.
    В ипотечном бизнесе есть такое понятие как коэффициент доступности жилья - время, в течение которого среднестатистическая семья должна откладывать все свои доходы, чтобы купить стандартную однокомнатную квартиру (54 кв. м). Коэффициент доступности жилья в Лондоне, например, составляет 4,6 года, в Москве - 10 лет. Поскольку потенциальные покупатели будут собирать всю сумму на покупку квартиры очень долго, ипотечный кредит - разумный путь решения проблемы. Обеспечение населения доступным жильем - одна из приоритетных социальных задач государства, и его заинтересованность в развитии ипотеки очевидна.

ВЫГОДА УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ

    В прошлом году управляющие компании столкнулись с тем, что фондовый рынок перестал приносить доходы: котировки падают, количество эмитентов на рынке не растет, ликвидных акций мало, нет инструментария, с которым можно было бы работать. Мы предлагаем УК переориентироваться на ипотечные ПИФы - это неплохая доходность (12-15% годовых), надежность (сравнимая с государственными бумагами), хорошая ликвидность и, наконец, долгосрочность (5-15 лет).

  • Рейтинг
  • 0
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Боковой тренд российского рынка акций
Перегрев российского рынка акций в январе-мае 2005 г.
Бизнес-процесс управления портфелем ценных бумаг
Новости
Рынок акций: дальнейший рост на конкретной информации
Медленный старт медленной реформы
Макроэкономический контекст развития паевых фондов на современном этапе в России
Оптимальный "летний" портфель
Оценка толерантности инвестора к риску: дешевый маркетинговый ход или реальное конкурентное преимущество?
Особенности инвестирования в ценные бумаги стран с переходной экономикой
Индексы пенсионного рынка
"Остров сокровищ"
Газпром: подводя итоги, планируя будущее
Расчет поправки за контроль при оценке пакетов акций российских компаний
Государственное регулирование деятельности паевых фондов недвижимости
Доходное дело
Ключ к фондовому рынку
Индексы и индикаторы доходности рынка государственных облигаций России
Прогноз - дело серьезное
Value-at-risk как мера риска торговых стратегий
Технологическая платформа Центрального депозитария
Новые возможности взаимодействия регистраторов и депонентов НДЦ Обзор совместного проекта и новых услуг Некоммерческого партнерства <Национальный депозитарный центр> и ОАО <Регистратор НИКойл>
Проблемы электронного документооборота депозитария
ЭДО регистратора: реалии и потребности
Правовое регулирование при переходе к централизованному клирингу
Раз-два-три - елочка, гори! Краткий комментарий к концепции Закона "О Центральном депозитарии"
Национальное нумерующее агентство: политика и практика
Учет прав собственности на ценные бумаги в Украине

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100