Casual
РЦБ.RU

Государственное регулирование деятельности паевых фондов недвижимости

Июль 2005


    Интервью с начальником управления регулирования и контроля над коллективными инвестициями Федеральной службы по финансовым рынкам Александром Бескровным
    Система коллективного инвестирования становится все более популярной на рынке недвижимости. Растет число зарегистрированных паевых инвестиционных фондов недвижимости, которые показывают высокие результаты. Последние изменения в законодательстве, регулирующем деятельность паевых инвестиционных фондов и рынка недвижимости, могут привести к еще более значительному росту активности коллективных инвестиций, их распространению на все сегменты рынка недвижимости и ипотеки.

    РЦБ: Александр Юрьевич, какими законами регулируется деятельность закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости в настоящее время?

    А. Б. В настоящее время деятельность ЗПИФов недвижимости регулируется Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ <Об инвестиционных фондах>, Типовыми правилами доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 25 июля 2002 г. № 564, и рядом нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг. Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним> предусмотрены требования к государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда). Права или сделки с данным имуществом, производимые управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд, ограничиваются. Требования к договорам участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, имущественные права по обязательствам которых могут составлять имущество ЗПИФов недвижимости, содержатся в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ <Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации>.

    РЦБ: Есть ли недостатки у закона о долевом строительстве в контексте функционирования паевых инвестиционных фондов (ПИФ)?

    А. Б. 6 мая 2005 г. вступило в силу новое Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов (далее - Положение), четко прописывающее возможные схемы договорного оформления инвестиций ПИФов в строительство объектов недвижимости. Предыдущее положение допускало инвестирование в строящиеся и реконструируемые объекты недвижимого имущества, но не уточняло, какие договорные конструкции могли быть использованы при этом.
    Новое положение устраняет этот пробел и четко регламентирует разрешенные схемы инвестирования. Речь идет, во-первых, о договорах с застройщиками, заключенных в соответствии с вступившим в силу Федеральным законом <Об участии в долевом строительстве?>. Во-вторых, об инвестиционных контрактах для инвестирования в строительство, разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 г., удовлетворяющих ряду требований, аналогичных требованиям данного закона.
    Действие второй схемы инвестирования в строительство рассчитано на период времени, за который, как прогнозируется экспертами, произойдет становление рынка долевого строительства в соответствии с принятым законом. Проекты этой категории не подпадают под действие закона, но с учетом аналогичных требований по договорному оформлению схожи с первой категорией по своим рисковым характеристикам и по мере становления рынка долевого строительства будут завершены или переоформлены в соответствующие договора долевого строительства.

    РЦБ: Как Федеральная служба по финансовым рынкам оценивает риски работы ЗПИФов в России?

    А. Б. Система регулирования паевых фондов построена на признанных во всем мире стандартах коллективного инвестирования, предусматривающих разделение функций управления и хранения активов, справедливое ценообразование и др. Использование этих стандартов заметно снижает риски институтов коллективного инвестирования, в том числе и закрытых фондов. На наш взгляд, разрешенные схемы инвестирования в строительство, с одной стороны, позволяют контролировать риски владельцев инвестиционных паев, получая возможность предотвращать нарушение их интересов, а с другой - дают достаточно широкие возможности управляющим компаниям ЗПИФов недвижимости размещать средства инвесторов в проработанные проекты строительства жилья.

    РЦБ: Заинтересованы ли строительные организации в эффективной работе ПИФов?

    А. Б. Возможность инвестирования ПИФами по договорам долевого строительства и инвестиционным контрактам, предусмотренная новыми требованиями к составу и структуре активов ПИФов, создает еще один инструмент финансирования строительных проектов, в том числе и для строительных компаний.
    Как уже отмечалось выше, теперь четко регламентируются разрешенные схемы инвестирования в строительство. Учитывая это обстоятельство и возможность профессионального отбора проектов управляющими компаниями, инвесторы будут заинтересованы во вложении средств в строительство через ПИФы недвижимости.

    РЦБ: Может ли система привлечения инвестиций на основе ПИФов заменить долевое строительство?

    А. Б. Конкурентные преимущества ПИФов недвижимости - возможность объединения средств инвесторов для вложения их в строительство, а также профессионализм управляющих компаний и контроль за инвестированием средств со стороны специализированного депозитария. Все это позволит им стать серьезными игроками на строительном рынке.

    РЦБ: Выгодно ли сейчас создавать ЗПИФН при необходимости управления недвижимостью (уже существующей)?

    А. Б. Механизм ПИФа привлекателен, так как не предполагает налогообложения прибыли. Также он позволяет объединить средства нескольких инвесторов в одном проекте под управлением профессиональной управляющей компании. В то же время <минусом> управления недвижимостью в ПИФе остается неопределенность по уплате налога на имущество и добавленную стоимость.
    По имеющейся у нас информации существуют ПИФы, управляющие компании которых осуществляют управление (в том числе сдают в аренду) объектами недвижимого имущества, составляющими эти ПИФы. Несколько компаний планируют приобрести недвижимость для дальнейшего управления ею.

    РЦБ: Каковы особенности функционирования ипотечных ПИФов и возникающие при этом проблемы?

    А. Б. О практике и особенностях работы ипотечных фондов говорить преждевременно: пока зарегистрированы правила доверительного управления только одним ипотечным ПИФом, который находится в процессе формирования.
    В то же время Положение предоставляет новые возможности. В состав активов таких фондов, кроме государственных ценных бумаг, смогут входить ипотечные ценные бумаги, денежные требования по обязательствам из кредитных договоров, предоставляющих кредиты для выплат по договорам участия в долевом строительстве при условии соблюдения требований, указанных в Положении; права залогодержателя по договорам залога имущественных прав по указанным договорам участия в долевом строительстве; объекты недвижимого имущества, они же - предмет ипотеки, обеспечивающей исполнение обязательств, денежные требования по которым составляют активы фонда, - в случае обращения взыскания на указанные объекты; а также имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве, являющиеся предметом залога, обеспечивающего исполнение обязательств, денежные требования по которым составляют активы фонда, - в случае обращения взыскания на указанные имущественные права.

    РЦБ: 20 апреля 2005 г. ФСФР зарегистрировала первый в России закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд. Каковы правовые особенности этой процедуры?

    А. Б. Перечень документов, необходимых для регистрации правил доверительного управления, установлен Положением о регистрации правил доверительного управления паевыми инвестиционными фондами и изменений и дополнений в них, утвержденным постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 11 сентября 2002 г. № 35/пс. Перед предоставлением документов на регистрацию правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом необходимо оплатить государственную пошлину за рассмотрение заявления (1 тыс. руб.), а также за регистрацию правил доверительного управления ПИФом (10 тыс. руб.).

    РЦБ: Какие проблемы возникают у управляющих компаний при регистрации ПИФов?

    А. Б. В соответствии с упомянутым Положением о регистрации правил доверительного управления основанием для отказа в регистрации правил доверительного управления ПИФом являются:

  • несоответствие документов, представленных для регистрации, Федеральному закону <Об инвестиционных фондах>, Типовым правилам доверительного управления паевым инвестиционным фондом, нормативным правовым актам Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг;
  • наличие в правилах доверительного управления паевым инвестиционным фондом сведений, не соответствующих действительности или вводящих в заблуждение;
  • отсутствие лицензии у управляющей компании, специализированного депозитария, лица, осуществляющего ведение реестра, аудитора или оценщика.
        При выявлении хотя бы одного из вышеперечисленных оснований ФСФР России отказывает в регистрации правил доверительного управления ПИФом.

        РЦБ: Каковы перспективы развития института ПИФов в сфере недвижимости и ипотеки?

        А. Б. Интерес к ипотечным ПИФам существует, и несколько управляющих компаний планируют в этом году представить на регистрацию в ФСФР России правила ипотечных ПИФов. При выявлении проблем функционирования ипотечных фондов ФСФР России предпримет действия к их разрешению.

    • Рейтинг
    • 0
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Боковой тренд российского рынка акций
    Перегрев российского рынка акций в январе-мае 2005 г.
    Бизнес-процесс управления портфелем ценных бумаг
    Новости
    Рынок акций: дальнейший рост на конкретной информации
    Медленный старт медленной реформы
    Макроэкономический контекст развития паевых фондов на современном этапе в России
    Оптимальный "летний" портфель
    Оценка толерантности инвестора к риску: дешевый маркетинговый ход или реальное конкурентное преимущество?
    Особенности инвестирования в ценные бумаги стран с переходной экономикой
    Индексы пенсионного рынка
    "Остров сокровищ"
    Газпром: подводя итоги, планируя будущее
    Расчет поправки за контроль при оценке пакетов акций российских компаний
    Государственное регулирование деятельности паевых фондов недвижимости
    Доходное дело
    Ключ к фондовому рынку
    Индексы и индикаторы доходности рынка государственных облигаций России
    Прогноз - дело серьезное
    Value-at-risk как мера риска торговых стратегий
    Технологическая платформа Центрального депозитария
    Новые возможности взаимодействия регистраторов и депонентов НДЦ Обзор совместного проекта и новых услуг Некоммерческого партнерства <Национальный депозитарный центр> и ОАО <Регистратор НИКойл>
    Проблемы электронного документооборота депозитария
    ЭДО регистратора: реалии и потребности
    Правовое регулирование при переходе к централизованному клирингу
    Раз-два-три - елочка, гори! Краткий комментарий к концепции Закона "О Центральном депозитарии"
    Национальное нумерующее агентство: политика и практика
    Учет прав собственности на ценные бумаги в Украине

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100