Casual
РЦБ.RU

ПИФ недвижимости - перспективный инвестиционный инструмент

Май 2005


    Интервью с управляющим партнером Управляющей компании <КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент> Мариной Кислицкой

    Для индустрии закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) 2004 г. стал периодом бурного развития. Инвесторы, подогреваемые ростом цен на квадратные метры, охотно рассматривали ПИФы в качестве альтернативы прямым инвестициям в недвижимость. Интерес же крупных профессиональных участников рынка позволил окончательно позиционировать ЗИПФН как самостоятельный и достаточно перспективный финансовый инструмент. Об основных тенденциях и роли фондов недвижимости на финансовом российском рынке мы говорили с Мариной Кислицкой.

    РЦБ: Марина Анатольевна, дайте, пожалуйста, оценку российского рынка ПИФов недвижимости?

    М. К. Рынок фондов недвижимости сравнительно молодой. <Первый инвестиционный фонд недвижимости>, ставший действительно первым для всей индустрии, был сформирован нашей компанией всего лишь в 2003 г. Сегодня происходит стремительный рост числа его участников, что специфично для любого развивающегося рынка. За 2 года существования отрасли зарегистрировано 49 ПИФов недвижимости, объем средств, находящихся под их управлением, - около 9 млрд руб. По оценкам наших экспертов, при сохранении темпов роста уже к началу следующего года объемы фондов недвижимости достигнут 1 млрд долл.

    РЦБ: Чем обусловлен интерес инвестиционного сообщества к рынку?

    М. К. Во-первых, спецификой самого актива, находящегося под управлением таких фондов. Недвижимость по сравнению с акциями или наличными средствами - более консервативный и, что самое главное, более устойчивый актив. Это становится особенно заметно на фоне колебания фондового и финансовых рынков. Даже по прошествии 7 лет после кризиса 1998 г. акции некоторых эмитентов так и не достигли своего докризисного уровня. Недвижимость, демонстрировавшая свою устойчивость тогда, делает это и сегодня.
    Во-вторых, инфраструктура фонда, по сути являющаяся реализацией на практике идеи защиты прав инвестора, представляет собой весьма привлекательную альтернативу прямым инвестициям в недвижимость, поскольку позволяет застраховать инвестора от рисков, специфичных для рынка недвижимости: рисков юридической чистоты сделок, маркетинговых рисков, рисков, сопутствующих строительству (срыв сроков, финансовая несостоятельность застройщика и пр.).
    В-третьих, фонд недвижимости как инвестиционный инструмент продемонстрировал стабильную доходность и обрел все атрибуты полноценного финансового инструмента, став при этом интересным для крупного профессионального инвестора.

    РЦБ: Каковы конкретные преимущества фондов недвижимости, позволяющие претендовать на интерес профессиональных участников рынка?

    М. К. Российский фондовый рынок сегодня не позволяет обеспечить реальную диверсификацию вложений. Возможности российского рынка российских <голубых фишек>, из которых сформированы портфели большинства портфельных инвесторов, очень ограниченны. Это становится особенно заметно на фоне колебаний последнего года.
    Изменения цен большинства выпусков акций, составляющих индекс ММВБ, имеют коэффициенты корреляции с изменением данного индекса в размере от 0,7 до 0,92. Это свидетельствует о том, что изменения цен <голубых фишек> происходят в одинаковых направлениях и определяются в большей мере политико-экономической ситуацией в стране, чем показателями деятельности компаний-эмитентов. В данных условиях невозможно сформировать диверсифицированные портфели ликвидных ценных бумаг, существенно снижающих риски инвесторов.
    Покупка паев ПИФов недвижимости может служить для портфельного инвестора своего родом выходом из сложившей ситуации. Инвесторам, не специализирующимся на рынке недвижимости, ЗПИФН позволяют разнообразить свой инвестиционный портфель и получать доходы на одном из самых выгодных и стабильных рынков - рынке недвижимости.


    РЦБ: Расскажите, пожалуйста, о результатах работы фондов, находящихся под управлением вашей компании.

    М. К. Под управлением <КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент> сегодня находятся два фонда. Средства <Первого инвестиционного фонда недвижимости> вложены в строительство элитных жилых зданий. Стоимость чистых активов фонда с марта 2003 г. и по настоящий момент выросла с 320,0 млн до 507 млн руб. (см. рисунок). Среднегодовая доходность вложений по проектам на 28 февраля 2005 г. составила 29,5%. В числе инвесторов выступают крупные профессиональные участники рынка.
    В феврале 2005 г. создан Закрытый паевой фонд недвижимости <Конкордия - АВАНТАЖ>. Стоимость активов на дату окончания периода формирования составила 300 млн руб. В период формирования фонда инвесторы могли приобрести пай по цене 100 тыс. руб. Прогнозируемая среднегодовая доходность по проектам составит 25-35% годовых. Концепция фонда позиционируется как <розничная>. Фонд ориентирован как на крупных инвесторов, так и частных лиц, не являющихся профессиональными инвесторами.
    Хочу обратить внимание на одну из ключевых тенденций отрасли: рост интереса рынка к частному инвестору. Данный сегмент расценивается как один из наиболее привлекательных и динамичных. Надежность инструмента, его консервативность при сохранении высокой нормы доходности провоцируют интерес и доверие со стороны непрофессиональных инвесторов. В этом наша компания смогла убедиться в процессе создания фонда <Конкордия - АВАНТАЖ>. За 3 мес., отведенных законом на формирование фонда, в управляющую компанию по вопросу приобретения паев фонда обратились около 200 человек.
    Следуя тенденции, фонды снижают входной порог для инвестора. Если, например, пай <Первого инвестиционного фонда недвижимости> стоил 1 млн руб. (порог вхождения составлял 16 млн руб.), то сегодня инвестор имеет возможность приобрести пай по цене 50-100 тыс. руб.
    Делая ставку на привлечение розничного потребителя, менеджмент компании понимает необходимость обеспечения ликвидности пая. Это обязательное условие при работе с частным инвестором на открытом рынке.

    РЦБ: Каким образом вам удается убедить инвестора в том, что инвестиции в недвижимость могут быть ликвидным активом?

    М. К. Именно ПИФ, осуществляющий своего рода <секьюритизацию> объекта недвижимости, тем самым обеспечивает и должный уровень его ликвидности. Управляющая компания осознанно идет на дополнительные издержки, для того чтобы поддержать инфрастуктуру, позволяющую пайщикам в любой момент продать свой пай или купить его. Такая возможность предоставляется на внебиржевом рынке. Однако паи фонда находятся и в биржевом обращении. С января 2004 г. паи <Первого инвестиционного фонда недвижимости> обращаются на Фондовой бирже ММВБ (котировальный лист А2), готовятся к выводу паи фонда <Конкордия - АВАНТАЖ>. Оборот паев нашего фонда на ММВБ составил за год приблизительно 1 млн долл.
    Хочу подчеркнуть, что нашим инвесторам сегодня вполне доступны такие инструменты, как договоры <обратного выкупа>, сделки РЕПО, позволяющие людям размещать свои сбережения в режиме срочного вклада. Более того, пай, являясь, по сути, ценной бумагой, обладает всеми атрибутами полноценного финансового инструмента, к которому применимы стандартные финансовые операции. В частности, законодательная база позволяет пайщикам ПИФН проводить операции рефинансирования, например получать кредиты под залог пая. Это дополнительный аргумент в пользу широких инвестиционных возможностей фондов недвижимости, привлекающих частного инвестора.

    РЦБ: Фонды, находящиеся под управлением вашей компании, - преимущественно девелоперские. Бесспорно, этот продукт сегодня является идеальным инструментом для частного капитала. Однако, что фонд недвижимости может предложить более консервативному потребителю, например институциональному инвестору?

    М. К. Вопрос крайне актуальный. В рамках нашей инвестиционной декларации, наряду с девелоперскими проектами, не менее важным считаем развитие рентных фондов. Подобные ЗПИФы владеют и управляют уже готовыми объектами коммерческой недвижимости, а также получают прибыль от сдачи площадей в аренду.
    Девелоперские ПИФы, безусловно, имеют несколько более высокие риски по сравнению с рентными ПИФами, так как подвержены рискам, сопутствующим строительству (срыв стройки, затягивание сроков сдачи объекта, финансовая несостоятельность застройщика и т. п.). Однако и ожидаемая доходность по ним выше, чем у фондов коммерческой недвижимости. Девелоперские ПИФы могут приносить пайщикам около 25-35% годовых в рублях, рентные - в среднем 12-18%.
    Скорее всего, именно <рентное> направление паевого инвестирования, получит активное развитие в ближайшее время. Почему?
    Во-первых, схема работы рентных фондов привлекательна для инвесторов, поскольку дает возможность получать понятный, предсказуемый промежуточный доход по паю.
    Во-вторых, эта схема инвестирования достаточно понятная и внятная: на аккумулированные в ЗПИФН средства управляющая компания приобретает реальный объект недвижимости (например, офисный центр), который принадлежит пайщикам на правах долевой собственности. Доход, получаемый от сдачи офисов в аренду (минус операционные расходы, вознаграждения управляющей компании, расходы инфраструктуры фонда), распределяется между пайщиками. И далее возможны различные варианты. Управляющая компания может эксплуатировать здание, получая предсказуемый поток доходов, либо за счет дополнительного выпуска паев может привлечь дополнительные средства с целью его реконструкции и модернизации. С одной стороны, повысится классность и соответственно стоимость аренды объекта, с другой стороны, возрастет рыночная стоимость самого здания. В результате доход по паю увеличится, вырастет и рыночная цена пая.
    В-третьих, решен вопрос с госрегистрацией прав собственности на недвижимость. Вступившее в силу в январе этого года решение о госрегистрации прав собственности на недвижимое имущество (ФЗ № 196), возможно, в ближайшее время стимулирует появление фондов, ориентированных на непосредственное владение объектами коммерческой недвижимости и получение доходов за счет сдачи в аренду офисных помещений.
    Кстати, в этом году наша компания планирует начать формирование фонда недвижимости <КОНКОРДИЯ - Рантье>. Инвестиционная стратегия этого фонда будет нацелена на вложение средств пайщиков в доходную недвижимость высокого качества, что обеспечит инвестору более высокую доходность, чем традиционные финансовые инструменты, такие как банковские депозиты и валютные сбережения, при минимальных рисках.

    РЦБ: Каким образом на рынке ПИФН скажется вступивший в силу ФЗ № 214 (о долевом строительстве)?

    М. К. Принятие указанного закона, несомненно, затронуло весь спектр отношений, связанных с инвестированием в недвижимость. Наша компания относится к коррективам правового поля как к неизбежному фактору, сопровождающему любой растущий рынок. Целый ряд новелл ФЗ существенно осложнит выход институциональных инвесторов на рынок недвижимости, установив весьма жесткие требования, которые в принципе должны применяться лишь к физическим лицам. Такие ограничения связаны прежде всего с личностью застройщика (требования наличия разрешения на строительство, оформленных прав на земельный участок и т. д.). Однако, например, наша управляющая компания и до принятия закона предъявляла повышенные требования к проектам, поэтому необходимости кардинального изменения в работе фондов сегодня нет.
    Принятие нового закона может затруднить действия инвесторов на рынке недвижимости. Законодателю необходимо уточнить сферу действия закона, исправить ряд очевидных недостатков и дефектов юридической техники, разработать подзаконные акты, позволяющие осуществить его практическую реализацию, что, на наш взгляд, способно на определенный период времени значительно сузить первичный рынок.
    Вместе с тем с подписанием нового Положения 31ПС фондам недвижимости предоставлена возможность осуществлять капиталовложения на рынке строящихся объектов недвижимости по договорам инвестирования, к которым установлены требования, аналогичные требованиям, принятым ФЗ № 214-ФЗ. Решение по <инвестконтрактам> мы оцениваем как своего рода прорыв. Существующая процедура инвестирования приобретет окончательную легитимность. Соответственно, сколько-нибудь значимого снижения уровня доходности индустрии коллективных инвестиций в недвижимость во время <переходного> периода не произойдет.

  • Рейтинг
  • 3
Добавить комментарий
Комментарии (1):
natasha
06.02.2009 00:12:44
здраствуй марина..я не уверена что это ты..есле у тебя была сестра ира ответь пожалуйста ..наташа(малюша)
Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Рынок корпоративных облигаций в России: выбор оптимальной модели развития
Долговой рынок России: высокие показатели 2005 г.
Долговые рынки 2005 г.: итоги I кв. превзошли ожидания
Дисконт на аукционах по продаже государственных ценных бумаг
События
Разработка концепции развития корпоративного законодательства
Налоговые новации Правительства РФ и судьба Стабилизационного фонда
Кредитоспособность российских металлургических предприятий повышается
Эффективен ли российский рынок акций?
Долгосрочная рыночная информация для инвестиционных аналитиков (Совместный проект ГИФА и ВШФМ АНХ)
Международная сертификация инвестиционных аналитиков
Инвестиционные фонды в России
Private equity - бизнес терпеливых
Потенциал российских инновационных технологий: нефтяная отрасль
Перспективы российского рынка для портфельных инвесторов
Портфельные фонды: лидеры и аутсайдеры
ПИФ недвижимости - перспективный инвестиционный инструмент
Будущее через призму консолидации
Центральные депозитарии Республики Беларусь
"Клирстрим": широкие возможности расчетов по ценным бумагам
Euroclear и Clearstream: 35 лет конкуренции и сотрудничества
Инфраструктура европейского рынка: конкуренция или централизация?
"Безопасные связи": практика междепозитарных отношений
Опыт Clearstream по кредитованию

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100