Casual
РЦБ.RU

Инвестиционные возможности фондов недвижимости

Апрель 2005


    Интервью с Управляющим директором УК "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент" Андреем Прокофьевым

    Уже стало привычным при оценке российского финансового рынка сетовать на бедность финансовых инструментов. Однако в последнее время в качестве альтернативы традиционным инструментам инвестирования эксперты отмечают закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Об актуальности нового финансового инструмента для профучастников Владислав Савин беседует с управляющим директором УК <КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент> Андреем Прокофьевым.

    В. С. Андрей Анатольевич охарактеризуйте кратко итоги прошедшего 2004 г. Какие результаты продемонстрировали основные финансовые инструменты на рынке?

    А. П. Год 2004-й прошел под знаком присвоения международными агентствами инвестиционного рейтинга России. Следствием этого стал рост интереса к российскому финансовому рынку со стороны иностранных портфельных инвесторов. Это событие, безусловно, позволит обеспечить приток прямых инвестиций в экономику страны. Но нужно признать и возросшую при этом зависимость российского рынка от трендов мирового финансового рынка. Уже сегодня фондовый рынок страны коррелирует с основными мировыми фондовыми индексами, особенно развивающихся стран.
    Финансовый год был нестабилен. Это отражено в рис. 1-3, представленных ниже. Обратите внимание - на каждом графике мы привели для сравнения и кривую, отражающую динамику ПИФов недвижимости под нашим управлением.



    В. С. Вы перешли непосредственно к теме нашей беседы. Насколько фонды недвижимости - как сравнительно молодой инвестиционный инструмент - могут быть интересны профессиональным участникам рынка?

    А. П. Российский фондовый рынок сегодня, безусловно, привлекателен для инвестора. Но нельзя отрицать и того, что как растущий рынок пока он имеет ряд очевидных ограничений. Это становится особенно заметно на фоне колебаний последнего года. Возможности российского рынка российских <голубых фишек>, из которых сформированы портфели большинства портфельных инвесторов, очень ограничены. Это не позволяет обеспечить реальную диверсификацию вложений.
    Изменения цен большинства выпусков акций, составляющих индекс ММВБ, имеют коэффициенты корреляции с изменением данного индекса в размере от 0,7 до 0,92, свидетельствуя о том, что изменения цен <голубых фишек> происходят в одинаковых направлениях и определяются в большей мере политико-экономической ситуацией в стране, чем показателями деятельности компаний-эмитентов. В данных условиях невозможно сформировать диверсифицированные портфели ликвидных ценных бумаг, существенно снижающих риски инвесторов. Не меньшей проблемой является крайне низкий уровень free float по отдельным <голубым фишкам>, например РАО <ЕЭС России> и Мосэнерго. Безусловно, это провоцирует риск ликвидности.
    И выходом из сложившей ситуации для портфельного инвестора в определенной мере может служить покупка паев ПИФов недвижимости. Инвесторам, не специализирующимся на рынке недвижимости, ЗПИФН позволяют разнообразить свой инвестиционный портфель и получать доходы на одном из самых выгодных и стабильных рынков - рынке недвижимости.
    Хочу обратить ваше внимание, что пай, по сути, являясь ценной бумагой, обладает всеми атрибутами полноценного финансового инструмента, к которому применимы стандартные операции. В частности, уже сегодня законодательная база позволяет пайщикам ПИФН проводить операции рефинансирования: получение кредитов под залог пая, осуществление сделок РЕПО. Таким образом, владение паем позволяет нашим инвесторам закрывать возможные кассовые разрывы. Сегодня мы как раз ведем такие переговоры с одним из московских банков. В случае достижения договоренности пайщики наших фондов смогут воспользоваться этим инструментом рефинансирования. Банку интересно наше предложение: в настоящее время мы находимся на этапе согласования регламентных процедур.

    В. С. Каковы перспективы и возможности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости на финансовом рынке?

    А. П. Возможности и перспективы ЗИПФН напрямую связаны со спецификой активов, которыми управляет фонд. И недвижимость как объект инвестиций обладает рядом специфичных характеристик.
    Во-первых, это актив, который не подвержен значительным рыночным изменениям. Он не столь эмоционален, как фондовый рынок. Уровень колебания цен на недвижимость не сопоставим с волатильностью инвестиций в акции. Ситуацию падения цены на 10% за день, как это бывает на фондовом рынке, на рынке недвижимости, конечно, представит себе очень сложно. Давайте вспомним 1998 г. За 2-3 дня индекс РТС упал в 35 раз. Цены на недвижимость снизились в 1,5 раза. Причем снижение произошло плавно, в течение 2 месяцев - это вполне достаточный период для того, чтобы инвестор при желании мог реализовать свой актив.
    Во-вторых, недвижимость - актив, имеющий сравнительно низкие риски. Рыночная (не юридическая) угроза <не-возврата средств>, инвестированных в объект недвижимости, достаточно мала.
    Недвижимость - высокодоходный объект инвестиций. Высокий спрос на рынке, текущий рост цен являются гарантом для инвестора как минимум сохранения <тела инвестиций>
    В конце концов, недвижимость - прозрачный инструмент. Акции, облигации так или иначе отображают финансовое состояние компании-эмитента. Как инвестору оценить эффективность компании? Применение основных стандартов и постулатов фундаментального анализа, как говорится, <в лоб>, для того, чтобы оценить потенциал инструмента, не всегда оправданно. Необходимо оценивать и соответственно дисконтировать стоимость бумаги, учитывая, к сожалению, недостаточную развитость стандартов корпоративного управления - они не всегда отличаются открытостью, прозрачностью. Объект недвижимости максимально доступен внешней оценке, что позволяет сравнительно легко объективно оценить его инвестиционную привлекательность.

    В. С. Вы упомянули <рост цен на рынке недвижимости>. Однако сегодня эксперты, напротив, отмечают некоторую стабилизацию рынка и снижение ценового прироста. Насколько привлекательной в таких условиях остается недвижимость для инвестора как объект вложения средств?

    А. П. Существует стереотип, что доходность ПИФов недвижимости обеспечивается исключительно только за счет роста цен на недвижимость. Поэтому в условиях стабильных цен (именно так оценивают эксперты сегодняшнее состояние рынка) доходность вложений в недвижимость мала? Это заблуждение. Основной доход обеспечивается за счет так называемого инвестиционного прироста, т. е. роста стоимости объекта по мере его строительства: от стадии проектирования - до этапа реализации, продажи объекта. Инвестиционный доход доминирует в общей структуре доходности и обеспечивает (при вхождении в проект на стадии котлована и адекватном проектном анализе) порядка 25% прироста. А рост цен выступает только в качестве некой <рыночной премии, бонуса> для фонда. В связи с этим можно уверенно прогнозировать стабильно в перспективе высокую доходность ПИФов по сравнению с прочими инвестиционными инструментами рынка.
    Говоря о стагнации цен на недвижимость давайте будем корректны. Профессионал не может оценивать рынок <по средней температуре по больнице>. Недвижимость сегодня - взрослый рынок, четко сегментированный. И спад цен произошел в сегменте экономжилья. А цены, например, в секторе элитной недвижимости за год выросли, в среднем на 20-25%. Управляющая компания как квалифицированный инвестор имеет возможность управлять рыночной стоимостью проекта, работая в тех сегментах, которые позволят получить ей и пайщикам в итоге максимальный рыночный прирост.

    В. С. Любое строительство сопряжено с рисками. Какие риски в рамках инвестиционного процесса вы выделяете?

    А. П. Безусловно, каждый инвестор классифицирует риски самостоятельно. Мы в свою очередь определяем их вид и значимость следующим образом.
    Наиболее трудно регулируемыми мы считаем организационно-правовые риски, т. е. риск неполучения в срок всех согласований и утверждений, что затягивает начало строительства и увеличивает срок всего проекта в целом.
    Все риски, связанные с финансовым состоянием застройщика, - риск увеличения сроков строительства и соответственно уменьшения планируемой доходности.
    Ну и наконец, рыночный риск: ошибки маркетинговой политики, касающиеся неверного построения ценовой политики и ошибочного определения концепции проекта.
    Замечу, что последняя категория рисков стала в последнее время особенно актуальной. Ввиду достаточно большого количества предложений покупатель стал более тщательно подходить к изучению документов и позиционированию проекта. Так, не все объекты на рынке отвечают потребностям покупателей в плане концепции, архитектуры, инфраструктуры, а нередко привлекают более низкой ценой по сравнению с предложениями конкурентов. Соответственно, ошибки в маркетинге проекта приводят в конечном счете к снижению доходности проекта для инвестора.
    Однако наша задача как управляющей компании и заключается в эффективном нивелировании перечисленных рисков. Разработана процедура управления рисками. В первую очередь, мы осуществляем экспертизу компаний-застройщиков, предъявляя им целый ряд требований: не менее 5 лет работы на рынке, не менее 5 успешно реализованных проектов, финансовая прозрачность и так далее. Юридическая экспертиза документов по объекту инвестирования безоговорочно отсекает сомнительные проекты. Ежемесячный мониторинг графиков строительства и финансовых показателей застройщиков позволяет оградить себя и пайщиков от текущих неожиданных сбоев.
    Что касается маркетинговых рисков, то управляющая компания принимает на рассмотрение проекты со стороны застройщиков только при наличии нескольких (2-3) экспертных заключений по проекту со стороны ведущих риэлтерских агентств. Помимо того, у нас в компании есть, например, и собственный проектно-аналитический отдел.
    Уже на этапе выбора проекта мы проводим и тендер среди риэлтеров, результатом которого становится подписание предварительного договора по эксклюзивной продаже объекта победителем. И, тем не менее, несмотря на столь жесткую схему работы, мы охотно привлекаем проекты с <открытого рынка>.

    В. С. Известно, что паи <Первого инвестиционного фонда недвижимости> вот уже год как обращаются на МММБ (а с января 2005 г. - на Фондовой Бирже ММВБ). Каковы же результаты, оправдались ли ваши ожидания?

    А. П. Хочу сразу обратить ваше внимание - мы размещаем паи фонды на бирже не с целью привлечения дополнительных инвестиций, как это в принципе возможно, например создать проектный фонд, приобрести объекты недвижимости в активы фонда и в дальнейшем, пройдя стандартные процедуры листинга, продать уже <секьюритизированную> недвижимость на бирже. И это тоже нормальный бизнес, который, возможно, когда-либо будет нам интересен. Но сегодня, реализуя стратегию развития УК, мы используем в процессе формирования инвестиционного фонда несколько иной механизм, а именно делаем ставку на привлечение розничного потребителя. Соответственно, нашей задачей является обеспечить через биржевое обращение необходимую ликвидность пая. Это обязательное условие при работе с частным инвестором с открытого рынка. Именно данная категория участников рынка в последнее время становится интересна для рынка коллективных инвестиций. Управляющая компания осознанно идет на издержки, чтобы поддержать инфраструктуру, позволяющую пайщику в любой момент продать свой пай или купить его.
    Оборот паев нашего фонда на ММВБ за год составил приблизительно 1 млн долларов. Возможно, для некоторых экспертов это не является цифрой. Но у нас и не было задачи достичь высокого оборота. Мы обеспечиваем подобным образом ликвидность, и в этом отношении наши ожидания оправдались. А сдерживающим фактором для инвестора в вопросе продажи паев, видимо, выступает как раз привлекательный уровень прибыльности ЗИПФН. Сегодня найдется немного финансовых инструментов, которые, отвечая требованиям надежности, еще и обеспечат 30% среднегодовой доходности.

  • Рейтинг
  • 0
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Один день c Наталией Агафоновой
Северо-Западный Телеком: по-прежнему недооценен
Общие фонды банковского управления на рынке производных финансовых инструментов
Развитие российского рынка деривативов: итоги 2004 г.
Новые возможности опционного рынка FORTS
Использование срочного рынка в доверительном управлении
Структурные продукты на российском финансовом рынке
Рынок облигаций Украины: итоги 2004 г. и перспективы развития на 2005 г.
Рынок корпоративных облигаций в Украине: системные факторы развития
Смена стратегии: перспективы государственных и муниципальных заимствований Украины
Еврооблигации - один из способов привлечения внешнего финансирования украинскими заемщиками
Корпоративные чемпионы на рынке fixed-income
Секьюритизация в сфере программ финансирования строительства
Особенности регулирования украинского рынка облигаций
Компания "АВК"
ЗАО "Альфа-Банк" (Украина)
ОАО "Концерн Галнафтогаз"
Компания по управлению активами "Лико-Инвест"
ООО "Новые крахмальные технологии"
Группа компаний "Оптима" развивает рынок облигаций Западной Украины
Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания
ООО "Украинская патока"
ЭНЕРГОАГРОРЕСУРС
Новости МАБ СНГ
Время формировать доверие между основными игроками на рынке
Новая жизнь арбитража ММВБ
Рэнкинги ведущих операторов рынков ММВБ в марте 2005 г.
Инвестиционные возможности iShares
Инвестиционные возможности фондов недвижимости
IPO для среднего бизнеса
Европейские биржи и клиринговые палаты
Кадровые перемещения в биржевом сообществе

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100