Casual
РЦБ.RU

Компания по управлению активами "Лико-Инвест"

Апрель 2005

    Для появления на рынке нового финансового инструмента есть две причины: экономическая и правовая. В Украине появление облигаций на рынке недвижимости обусловлено скорее второй причиной. Поэтому прежде чем представить наш опыт использования облигаций, скажем несколько слов об общей ситуации. Украина уже несколько лет переживает строительный бум, который существенно влияет на всю экономику. Рынок жилья весьма капиталоемкий, по объему сравнимый с бюджетом страны, его развитие требует привлечения дешевых финансовых ресурсов. Где их взять? В Украине еще не создан полноценный механизм ипотеки ни с правовой стороны - нет ипотечных ценных бумаг, например ипотечных закладных, таких как немецкие Pfandbriefe, ни с организационной - нет специальных ипотечных банков и/или специальных эмитентов, аналогичных российскому Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Добавим к этому высокую стоимость кредитных ресурсов (даже в тех редких случаях, когда застройщик имеет к ним доступ), и становится понятным, почему строительные компании с момента получения прав на землю стали широко привлекать средства населения.
    С конца 1990-х годов в Украине распространилась практика продажи будущего жилья с помощью так называемых инвестиционных договоров. В таких типовых договорах застройщик обязуется передать через некоторое время инвестору-покупателю жилье, при этом в обычно никоим образом не обосновывается реальность такого обязательства или ответственность за его невыполнение, хотя ответственность инвестора за своевременность финансирования описывается очень жестко. В условиях ажиотажного спроса на жилье все гарантии для инвестора исчерпываются верой в опыт и репутацию застройщика. Естественно, такая ситуация вызывала (и вызывает) вполне обоснованную озабоченность, так как достаточно нескольких серьезных провалов для того, чтобы строительная отрасль погрузилась в пучину черного недоверия, подобного синдрому "МММ". Поэтому технология привлечения средств населения под новое строительство должна была привести к эффективному правовому решению. Однако случилось так, что в парламенте Украины уже давно лоббировались изменения в правовом поле под схему, которую использовал один из крупнейших застройщиков. Для решения назревшей общей задачи применили очень частный способ. Вступление в силу внутренне противоречивого, непродуманного закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве и операциях с недвижимостью" вызвало на рынке недвижимости неразбериху и непонимание, притормозило его развитие и, самое главное, впустую истратило время и силы, необходимые для перестройки рынка под цивилизованные нормы. В итоге, через 1,5 года после вступления этого закона в силу многие застройщики сохранили старые методы работы (инвестиционный договор), некоторые безуспешно пытались создать механизм, который был в нем предложен (фонды финансирования строительства).
    В новых условиях одна из крупнейших строительных компаний Киева - территориальное объединение "ЛИКО-Холдинг" решила привлекать средства населения через облигации. Надо отметить, что при использовании инвестиционных договоров компанией уже было построено свыше 120 000 кв. м жилой площади в быстрорастущем микрорайоне на юге Киева. Поэтому сомнений в профессионализме и благонадежности у покупателей не было, как не было и недостатка в инвесторах для дальнейшего строительства. Тем не менее стало ясно, что с 1 января 2004 г. "жить по-старому" уже нельзя, инвестиционные договоры себя исчерпали и должны произойти изменения в схемах привлечения средств.
    Теоретически для целей привлечения инвестиций возможно использование как целевых (беспроцентных) облигаций, так и доходных облигаций. На наш взгляд, целевые облигации точнее отражают психологию инвестора-покупателя квартиры. В 2004 г. были выпущены облигации пяти серий (по числу домов) на сумму свыше 200 млн грн. Параллельно с покупкой облигаций инвестор заключает дополнительный договор на бронирование конкретной квартиры, в котором описывается механизм погашения облигаций и передачи жилья в собственность.
    В самом начале продаж нас беспокоил вопрос: не оттолкнет ли инвестора новая процедура, которая намного сложнее, чем подписание одного договора на нескольких страницах? Однако скоро выяснилось, что рутинная процедура ознакомления с информацией о выпуске облигаций, открытие счета в ценных бумагах, подписание договора на покупку облигаций и договора бронирования дают покупателю больше уверенности в защищенности своих средств, а также возможность большего денежного маневра. Последнее обстоятельство особенно существенно, так как облигации на растущем рынке недвижимости полностью ликвидны. Последующие события подтвердили оптимистичный прогноз - облигации являются удобным и эффективным инструментом привлечения средств на новое строительство.
    Использование ценных бумаг и правовых возможностей фондового рынка позволяет получить дополнительные экономические преимущества. Еще в 2001 г. в Украине вступил в силу закон "Об институтах совместного инвестирования, корпоративных и паевых инвестиционных фондах", который заложил основы цивилизованного управления инвестиционными процессами. Важнейшей экономической особенностью закона является льгота по налогообложению дохода при его реинвестировании. Поэтому для крупных инвестиционных, строительных структур возможность реинвестирования без излишних потерь дает дополнительное преимущество. В рамках этого закона компанией "ЛИКО-Холдинг" был создан венчурный паевой инвестиционный фонд, который выкупил большую часть эмиссии облигаций и уже от своего лица продавал их конечному покупателю. Накопленный в фонде дополнительный инвестиционный ресурс был направлен на другие инвестиционные программы. Весьма грубый подсчет показывает, что застройщик-эмитент, используя описанную схему с облигациями, получает дополнительно еще около 20-30% дохода.

  • Рейтинг
  • 1
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Один день c Наталией Агафоновой
Северо-Западный Телеком: по-прежнему недооценен
Общие фонды банковского управления на рынке производных финансовых инструментов
Развитие российского рынка деривативов: итоги 2004 г.
Новые возможности опционного рынка FORTS
Использование срочного рынка в доверительном управлении
Структурные продукты на российском финансовом рынке
Рынок облигаций Украины: итоги 2004 г. и перспективы развития на 2005 г.
Рынок корпоративных облигаций в Украине: системные факторы развития
Смена стратегии: перспективы государственных и муниципальных заимствований Украины
Еврооблигации - один из способов привлечения внешнего финансирования украинскими заемщиками
Корпоративные чемпионы на рынке fixed-income
Секьюритизация в сфере программ финансирования строительства
Особенности регулирования украинского рынка облигаций
Компания "АВК"
ЗАО "Альфа-Банк" (Украина)
ОАО "Концерн Галнафтогаз"
Компания по управлению активами "Лико-Инвест"
ООО "Новые крахмальные технологии"
Группа компаний "Оптима" развивает рынок облигаций Западной Украины
Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания
ООО "Украинская патока"
ЭНЕРГОАГРОРЕСУРС
Новости МАБ СНГ
Время формировать доверие между основными игроками на рынке
Новая жизнь арбитража ММВБ
Рэнкинги ведущих операторов рынков ММВБ в марте 2005 г.
Инвестиционные возможности iShares
Инвестиционные возможности фондов недвижимости
IPO для среднего бизнеса
Европейские биржи и клиринговые палаты
Кадровые перемещения в биржевом сообществе

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100