Casual
РЦБ.RU

Секьюритизация в сфере программ финансирования строительства

Апрель 2005


    Финансовый рынок любого государства, и Украины в том числе, напрямую зависит от тех процессов, которые происходят в национальной экономике. Соответственно, наиболее динамично развивающиеся отрасли привлекают к себе повышенное внимание со стороны финансистов, и прежде всего строительная индустрия Украины. В настоящее время со всей ответственностью можно говорить о возникновении строительного <бума> в Украине, который, по различным оценкам, продлится еще не менее 3-5 лет.

    Так, в 2004 г. сумма контрактов строительных подрядов составила 20,8 млрд грн (4 млрд долл., около 7% от ВВП), что больше уровня 2003 г. на 24% (рис. 1). И, несмотря на увеличивающуюся стоимость недвижимости, которая в среднем по Украине в 2004 г. подорожала примерно на 32%, спрос на нее продолжает расти, что позволяет прогнозировать дальнейшие стремительные темпы развития данной отрасли.
    Конечно, в основном рост рынка недвижимости вызван большими объемами строительства в Киеве и Киевской области. В то же время объем рынка столичной и региональной недвижимости пока не сопоставим. Так, если в Киеве жилой фонд увеличивается примерно на 1,1 млн кв. м ежегодно, то в Днепропетровске, Харькове и Донецке он растет гораздо медленнее и составляет всего около 100 тыс. кв. м. Примерно такие же пропорции сохраняются и на первичном рынке деловой и торговой недвижимости.
    Это свидетельствует о том, что в регионах, и в первую очередь в крупных областных центрах, строительный <бум> еще только начинается. До сих пор строительная активность в регионах была ограничена невысокими ценами на недвижимость на вторичном рынке и достаточно низким уровнем жизни. Рост благосостояния населения, развитие промышленности и сферы услуг способствовали увеличению спроса на качественную недвижимость, и существующий уровень предложения уже не может его покрыть. Таким образом, инвестиционные возможности в этом направлении очень высоки.
    Украинское законодательство предусматривает несколько механизмов финансирования строительных проектов. Так, в украинском законодательстве запланировано создание фондов финансирования строительства (ФФС) и фондов операций с недвижимостью (ФОН)1. Отличие этих фондов заключается в том, что при вступлении в ФФС его участники вносят денежные средства в доверительное управление с целью получения недвижимости в собственность в случае закрытия фонда. При создании ФОН средства вкладываются в сертификаты фонда, собственник которых получает доход от инвестиций в проекты с недвижимостью накопленного капитала. В настоящее время в Украине уже создано несколько ФФС, а вот ФОН пока должного развития не получили.
    И ФФС, и ФОН не являются юридическими лицами, и управлением их деятельности занимается управитель, который обязательно имеет статус финансового учреждения. С целью повышения гарантии исполнения финансовой компанией обязательств перед инвесторами законодательно принят ряд ограничений по учету и использованию денежных средств доверителей, а также введено обязательное страхование рисков строительно-монтажных работ, нарушения сроков строительства, некачественного выполнения работ и т. д.
    Основными недостатками финансирования проектов через фонды являются определенная сложность администрирования их деятельности со стороны застройщика и отсутствие возможности создания вторичного рынка для инвестора. Таким образом, данный вид финансирования плохо отвечает нуждам портфельного инвестора и больше ориентирован на привлечение средств со стороны конечных покупателей недвижимости.
    В свою очередь секьюритизированный проект финансирования строительства способен предоставить инвестиционному рынку те возможности, которые не могут дать ему фонды. В этом случае значительную роль играет возможность организации вторичного рынка. И только свободнообращающийся фондовый инструмент, выпущенный под реальный проект застройки, может стать привлекательным для инвестора.
    В украинском правовом поле существует несколько вариантов финансирования строительства при помощи ценных бумаг. Что касается эмиссии целевых облигаций, данные ценные бумаги имеют все шансы в ближайшее время стать наиболее активно торгуемым инструментом украинского фондового рынка. При их погашении собственник бумаг получает не номинальную стоимость и доход, а определенный объект недвижимости, оговоренный в информации о выпуске. Эмитенту таких облигаций предоставляется финансирование под беспроцентные ценные бумаги, что снимает с него нагрузку по обслуживанию процентного долга. На интерес инвестора оказывают влияние ликвидность облигаций, обращающихся на фондовом рынке, и ожидаемый рост их курсовой стоимости.
    Кроме того, процедура эмиссии облигаций в Украине хорошо прописана, является прозрачной и понятной для фондовых операторов, что не всегда можно сказать о других инструментах. Прозрачность операций с облигациями и возможность вывода их в листинг бирж и торговых систем создают благоприятные предпосылки для организации ликвидного вторичного рынка. Для банков данная ценная бумага интересна и как качественный залоговый актив.
    В связи с этим особенно следует отметить доходность вложений в проекты финансирования строительства в Украине, которая складывается как минимум из трех составляющих. Первая из них - рост стоимости недвижимости во времени. Так, в 2003 г. цены в этой отрасли поднялись в среднем на 55%, в 2004 г. - на 32%, в 2005 г. ожидаемый рост составит не менее 15-20%. Вторая составляющая увеличения стоимости строящейся недвижимости, а также облигаций - динамика самого строительного процесса: чем ближе срок государственной приемки, тем выше цена квадратного метра. В среднем строящиеся площади дорожают в год примерно на 25%, что, впрочем, зависит от сроков строительства: чем они меньше, тем значительнее могут быть темпы роста. И, наконец, третьей составляющей роста является уменьшение наличия свободных площадей в строящемся объекте, а также спрос на ценные бумаги на вторичном рынке. За счет этого показателя доходность может возрасти еще на 5-10% в год.
    Таким образом, ожидаемый рост курсовой стоимости целевых облигаций, выпущенных под проекты строительства недвижимости в Украине, составляет не менее 45-50% годовых (рис. 2).


    Правда, и риски вложения в такие бумаги тоже достаточно высоки. Значителен сам по себе суверенный риск Украины, сильное давление на который оказывает политический риск и ожидание парламентских выборов весной 2006 г. Неопределенность прогнозов темпов экономического роста, увеличения ВВП, уровня инфляции и поведения национальной валюты ставят под сомнение рост благосостояния населения, что неминуемо отразится на спросе на жилую недвижимость. При неблагоприятной ситуации коммерческое и административное строительство также может приостановиться в развитии.
    Кроме того, велик риск самого эмитента. В данной ситуации очень важными факторами являются своевременность и качество застройки, правильность проектных решений по определению характеристик строящегося здания с учетом местоположения объекта, адекватности маркетинговой стратегии позиционирования продаваемых площадей и т. д.
    Снизить в значительной степени эти риски или как минимум дать о них инвестору исчерпывающую информацию может качественная подготовка эмиссии ценных бумаг специалистом фондового рынка. От того, насколько грамотно подготовлена структура выпуска и прописаны все аспекты взаимоотношений инвестора и эмитента, а также уровня организации работы по стимулированию обращения облигаций на вторичном рынке во многом зависит успешность размещения ценных бумаг. Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов качество и корректность подготовки инвестиционного меморандума. При должной подготовке эмиссии у инвестора есть все исходные данные для грамотной оценки рисков и принятия решения по инвестированию средств в ценные бумаги.

  • Рейтинг
  • -1
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

Содержание (развернуть содержание)
Факты и комментарии
Один день c Наталией Агафоновой
Северо-Западный Телеком: по-прежнему недооценен
Общие фонды банковского управления на рынке производных финансовых инструментов
Развитие российского рынка деривативов: итоги 2004 г.
Новые возможности опционного рынка FORTS
Использование срочного рынка в доверительном управлении
Структурные продукты на российском финансовом рынке
Рынок облигаций Украины: итоги 2004 г. и перспективы развития на 2005 г.
Рынок корпоративных облигаций в Украине: системные факторы развития
Смена стратегии: перспективы государственных и муниципальных заимствований Украины
Еврооблигации - один из способов привлечения внешнего финансирования украинскими заемщиками
Корпоративные чемпионы на рынке fixed-income
Секьюритизация в сфере программ финансирования строительства
Особенности регулирования украинского рынка облигаций
Компания "АВК"
ЗАО "Альфа-Банк" (Украина)
ОАО "Концерн Галнафтогаз"
Компания по управлению активами "Лико-Инвест"
ООО "Новые крахмальные технологии"
Группа компаний "Оптима" развивает рынок облигаций Западной Украины
Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания
ООО "Украинская патока"
ЭНЕРГОАГРОРЕСУРС
Новости МАБ СНГ
Время формировать доверие между основными игроками на рынке
Новая жизнь арбитража ММВБ
Рэнкинги ведущих операторов рынков ММВБ в марте 2005 г.
Инвестиционные возможности iShares
Инвестиционные возможности фондов недвижимости
IPO для среднего бизнеса
Европейские биржи и клиринговые палаты
Кадровые перемещения в биржевом сообществе

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100