Casual
РЦБ.RU

Ипотека и ценные бумаги: изменения в налоговом законодательстве

Февраль 2005

    В статье анализируются изменения в налоговом законодательстве России, касающиеся ипотеки и ценных бумаг. Автор подробно излагает суть изменений в налогообложении, вступивших в силу с 2005 г., и дает их развернутый комментарий.

    Во второй половине 2004 г. произошли большие изменения в налоговом законодательстве Российской Федерации, вступившие в силу с начала 2005 г. Рассмотрим среди них те, которые касаются ипотеки и ценных бумаг.

ИПОТЕКА ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОШЛИНА

    1. Нотариальное удостоверение договора об ипотеке
    Характер изменений
    Отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке и снижена плата за такое удостоверение в случае его оформления:

  • 200 руб. - для договоров об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры;
  • 0,3% - от суммы договора, но не более 3000 руб. для договоров об ипотеке другого недвижимого имущества.
        Комментарий
        Ипотека является одним из способов обеспечения исполнения обязательств заемщика перед кредитором. В соответствии с прежней редакцией ст. 339 ГК РФ (абз. 2 п. 2), а также с прежней редакцией ст. 10 ФЗ <Об ипотеке (залоге недвижимости)> договор об ипотеке должен был быть нотариально удостоверен. До недавнего времени плата за такое удостоверение в соответствии с законом РФ <О государственной пошлине> составляла 1,5% от суммы договора1, что являлось существенной статьей затрат для заемщика. Особенно это касалось юридических лиц, затраты которых в виде государственной пошлины при оформлении кредита под залог недвижимости могли исчисляться миллионами рублей.
        Вопросы о целесообразности нотариального удостоверения договора ипотеки, а также о стоимости такого удостоверения уже не первый год обсуждались в кулуарах власти. Особенно это стало актуальным в последние 2 года, когда на всех уровнях власти заговорили о необходимости развития в стране системы ипотечного кредитования граждан и о доступности такого вида кредитования.
        Отметим, что параллельно, не дожидаясь разрешения данной проблемы, многие кредиторы при кредитовании физических лиц на покупку жилья шли на минимизацию затрат своих заемщиков2. Они не оформляли договор об ипотеке (соответственно, не требовалось его нотариального удостоверения), а пользовались возможностями ст. 77 ФЗ <Об ипотеке (залоге недвижимости)>. Данная статья позволяет оформлять ипотеку (залог недвижимости) в силу закона, т. е. без договора об ипотеке. Для этого достаточно в договор купли/продажи жилого помещения включить пункт о том, что жилое помещение (дом, квартира) приобретается с использованием целевого кредита (займа), где указываются наименование кредитора, сумма кредита (займа), срок возврата кредита (займа), величина процентной ставки. Залог в данном случае имел место с момента государственной регистрации данного договора купли/продажи и права собственности заемщика на жилое помещение3.
        Введенные поправки, а именно отмена обязательного нотариального удостоверения, существенно сокращают затраты заемщика. Если же возникнет необходимость прибегнуть к услугам нотариуса, то благодаря снижению затрат по нотариальному удостоверению услуги нотариуса будут не такими дорогими, как раньше. В первом случае (200 руб.) снижение представляет интерес прежде всего для тех граждан, которые хотят приобрести квартиру (дом) через систему ипотечного кредитования, во втором (0,3%) - для руководителей предприятий, которые решатся брать кредит в банке под залог недвижимости. В обоих случаях затраты, связанные с оформлением кредита, существенно сокращаются.
        Изменения, касающиеся снижения государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке, были проведены поэтапно несколькими нормативными актами с разными периодами действия: с 25 сентября по 31 декабря 2004 г. ФЗ РФ <О внесении изменений в ст. 4 закона РФ "О государственной пошлине"> № 104-ФЗ от 20 августа 2004 г., а с 1 января 2005 г. новая глава НК РФ 25.3 <Государственная пошлина>, где данное положение продублировано в подп. 4 п. 1 ст. 333.24.
        Что касается отмены обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке, то оно проведено также в двух федеральных законах, которые, однако, имеют разные даты вступления в силу. ФЗ РФ <О внесении изменений в Ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации> № 213-ФЗ от 30 декабря 2004 г. вступил в силу 1 января 2005 г. Однако изменения (в ст. 10) в специальный закон, регулирующий ипотеку, которые отменяют обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, вступили в силу 11 января 2005 г. (ФЗ РФ <О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"> № 216-ФЗ4 от 30 декабря 2004 г.).
        Следует сказать, что до момента отмены обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке в условиях уже сниженной платы за такое удостоверение среди специалистов высказывались опасения о возможности возникновения препятствий, несмотря на снижение государственной пошлины, которые приведут к удорожанию оформления ипотеки. Тогда это относилось к подп. 23 п. 4 ст. 4 ФЗ <О государственной пошлине>, смысл которого так или иначе мог сохраниться и в других новых принимаемых нормативных актах. Действительно, в соответствии с данным подпунктом нотариусы имели возможность взимать пошлину за составление проектов сделок, предмет которых подлежал оценке, в размере 1% от суммы сделки. Таким образом, со стороны некоторых нотариусов можно было ожидать удостоверения только тех договоров об ипотеке, которые были составлены нотариусами, что стало бы основанием для взимания пошлины в размере 1% от суммы сделки. Конечно, 1% меньше, чем 1,5%, однако и это при сделках с недвижимостью представляло существенную статью затрат.
        Что же мы имеем в 2005 г.? Кроме отмены обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке, в новой главе НК РФ <Государственная пошлина> отсутствует пошлина за составление нотариусами проектов сделок. Поэтому составление проекта договора об ипотеке при желании все-таки нотариально оформить сделку уже не будет являться основанием для взимания пошлины. Более того, на случай <если пошлина не установлена законом, то плата будет взиматься по соглашению сторон>, следует отметить, что закон, вводящий в НК РФ новую главу <Государственная пошлина>, вносит изменения в Основы законодательства РФ о нотариате № 4462-1 от 11 февраля 1993 г. Если в прежней редакции ст. 22 Основ имелась возможность5 установления тарифа по соглашению сторон, то в новой редакции такая возможность отсутствует и четко определен размер тарифов за все нотариальные действия.
        Дата вступления в силу, нормативный акт
        25 сентября 2004 г. - ФЗ РФ <О внесении изменений в ст. 4 Закона РФ "О государственной пошлине"> № 104-ФЗ от 20 августа 2004 г.
        1 января 2005 г. - ФЗ РФ <О внесении изменений в Ч. 1 и 2 Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации> №127-ФЗ от 2 ноября 2004 г.
        1 января 2004 г. - ФЗ РФ <О внесении изменений в Ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации> № 213-ФЗ от 30 декабря 2004 г.
        11 января 2005 г. - ФЗ РФ <О внесении изменений в федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"> № 216-ФЗ от 30 декабря 2004 г.
        2. Плата за государственную регистрацию договора об ипотеке
        Характер изменений
        С 1 января 2005 г. вводится государственная пошлина за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке6: для физических лиц - 500 руб., для организаций - 2000 руб. Кроме того, установлена отдельная пошлина за регистрацию соглашений об изменении или расторжении договора об ипотеке (включая запись в реестре): для физических лиц - 100 руб., для организаций - 300 руб. При этом в обоих случаях предусмотрено, что, если сторонами договора являются физическое и юридическое лица, плата берется в размере, установленном для физического лица (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 гл. 25.3 <Государственная пошлина>). Плата за государственную регистрацию ипотеки, возникающей в силу закона, не взимается (подп. 6 п. 3 ст. 333.35 гл. 25.3 <Государственная пошлина>)
        Комментарий
        Ранее плата за государственную регистрацию договора об ипотеке также существовала. В предыдущей редакции ФЗ <О государственной пошлине> плата за государственную регистрацию договора об ипотеке для физических лиц составляла 2 МРОТ, для юридических лиц - 5 МРОТ. При этом не оговаривались отдельно случаи, когда сторонами договора выступали физическое и юридическое лица, так как в соответствии со ст. 24 ФЗ РФ <Об ипотеке (залоге недвижимости)> № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. расходы по уплате сборов по государственной регистрации договора об ипотеке ложились на залогодателя (если иное было не определено соглашением между залогодателем и залогодержателем).
        С 25 сентября, когда вступила в силу новая редакция закона <О государственной пошлине>, пункт, содержащий размеры пошлины за государственную регистрацию договора об ипотеке (2 и 5 МРОТ), был признан утратившим силу (п. 2 ст. 1 ФЗ РФ <О внесении изменений в ст. 4 закона Российской Федерации "О государственной пошлине"> № 104-ФЗ от 20 августа 2004 г.). Таким образом, с 25 сентября по 31 декабря 2004 г. регистрация договоров об ипотеке проводилась бесплатно, что, однако, изменяется с 1 января 2005 г.
        Что касается ст. 24 ФЗ РФ <Об ипотеке (залоге недвижимости)>, то с 1 января 2005 г. она начинает действовать в новой редакции, где отсутствует указание на лицо, которое обязано оплачивать сборы.
        Дата вступления в силу, нормативный акт
        1 января 2005 г. - ФЗ РФ <О внесении изменений в Ч. 1 и 2 Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации> № 127-ФЗ от 2 ноября 2004 г.

        3. Плата за государственную регистрацию смены владельца закладной

        Характер изменений
        Государственная регистрация смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, - 100 руб.
        Комментарий
        В соответствии со ст. 16 ФЗ РФ <Об ипотеке (залоге недвижимости)> новый законный владелец закладной имеет право (но не обязательство) зарегистрироваться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве нового залогодержателя. Это дает ему следующие права:
        1. Предоставить должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, уведомление о своей регистрации в Едином государственном реестре (с надлежащей заверенной выпиской из этого реестра) для получения от должника платежей в счет исполнения обязательства без регулярного предъявления закладной должнику (п. 2 ст. 16 ФЗ РФ <Об ипотеке (залоге недвижимости)>).
        2. Восстановить свое право на закладную при ее утрате (п. 1 ст. 18 ФЗ РФ <Об ипотеке (залоге недвижимости)>).
        До данного момента особая плата по государственной регистрации перехода прав по закладной не была установлена. Существовали лишь отдельные ограничения в установлении максимального размера платежей органами исполнительной власти субъектов РФ, предусмотренные постановлением Правительства РФ <Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах> № 248 от 26 февраля 1998 г. В соответствии с данным постановлением максимальный размер платежа для юридических лиц за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может превышать 7500 руб. В некоторых регионах7 эта максимальная ставка была установлена в качестве платы юридических лиц за государственную регистрацию перехода прав по закладной. В условиях развития ипотечного кредитования это составляло существенную статью затрат инфраструктуры, так как переход прав по закладным лежит в основе рефинансирования (или секьюритизации) ипотечных кредитов (займов). Поэтому происшедшая минимизация затрат положительно скажется на функционировании данного механизма привлечения средств в сферу ипотечного кредитования, а также будет способствовать снижению риска новых залогодержателей8.
        Дата вступления в силу, нормативный акт
        1 января 2005 г. - ФЗ РФ <О внесении изменений в Ч. 1 и 2 Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации> № 127-ФЗ от 2 ноября 2004 г.

    НАЛОГ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

        Характер изменений
        Материальная выгода, образующаяся при получении целевого займа на строительство или приобретение жилья по ставке процента ниже 3/4 ставки рефинансирования ЦБР при займе в рублях или ниже 9% годовых при займе в иностранной валюте, теперь не будет облагаться по повышенной ставке налога - 35%. По данному виду дохода устанавливается общая ставка налога - 13%.
        Комментарий
        Получение ипотечного кредита (займа) предполагает долгосрочность сделки и относительно низкую стоимость для заемщика. В действующих ранее условиях нередко возникали случаи, когда заемщик, получая заем на строительство или приобретение жилья по низкой ставке процента, был обязан платить по ставке 35%-ный налог с материальной выгоды, которую он получил в виде экономии на процентах за пользование заемными средствами, что, естественно, приводило к удорожанию займа. Это условие не распространялось на кредиты. Введенные изменения конкретизируют, при каком целевом назначении кредита (займа) не возникает обложение по ставке 35% материальной выгоды в виде экономии на процентах, и создают одинаковые режимы налогообложения данной материальной выгоды при кредитах и займах.
        Дата вступления в силу, нормативный акт
        1 января 2005 г. - ФЗ РФ <О внесении изменений в ст. 220 и 224 Ч. 2 Налогового кодекса Российской Федерации> № 112-ФЗ от 20 августа 2004 г.

    НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ ОРГАНИЗАЦИЙ

        Характер изменений
        В отношении ипотечных агентов сделаны специальные дополнения в ст. 250 и 251 НК РФ, связанные с определением налогооблагаемого дохода.
        Комментарий
        Статья 250 НК РФ определяет внереализационные доходы организации, учитываемые при налогообложении налогом на прибыль. В соответствии с подп. 18 данной статьи к внереализационным доходам относится кредиторская задолженность, списанная в связи с истечением срока исковой давности. Вводимые изменения предполагают, что данный подпункт не распространяется на списание ипотечным агентом кредиторской задолженности в виде обязательств перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием.
        Статья 251 определяет доходы, которые не учитываются при расчете налогооблагаемой базы. Данная статья дополняется списком имущества, которое получено ипотечным агентом в связи с его уставной деятельностью (в том числе денежные средства, имущественные права).
        Напомним, что термин <ипотечный агент> впервые введен ФЗ РФ <Об ипотечных ценных бумагах> № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 г. Ипотечный агент осуществляет приобретение закладных, а также прав требований по кредитам (займам), обеспеченных ипотекой, и осуществляет выпуск облигаций с ипотечным покрытием. Таким образом, ипотечный агент является одним из субъектов секьюритизации ипотечных кредитов (займов). Кроме ипотечного агента, в соответствии с тем же законом правом выпуска облигаций с ипотечным покрытием обладают также кредитные организации, удовлетворяющие определенным требованиям Центрального банка и выполняющие дополнительные обязательные нормативы. Однако на них уже не распространяются рассматриваемые здесь изменения.
        Дата вступления в силу, нормативный акт
        1 января 2005 г. - ФЗ РФ <О внесении изменений в статьи 250 и 251 Ч. 2 Налогового кодекса Российской Федерации> № 105-ФЗ от 20 августа 2004 г.

    ЦЕННЫЕ БУМАГИ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОШЛИНА

        Характер изменений
        С 1 января 2005 г. отменяется закон РСФСР <О налоге на операции с ценными бумагами> № 2023-1 от 12 декабря 1991 г. Налог заменяется государственной пошлиной, величина которой зависит от характера того или иного действия ФСФР при государственной регистрации выпусков эмиссионных ценных бумаг и составляет:

  • за рассмотрение заявления о государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг - 1000 руб.;
  • за рассмотрение заявления о регистрации отчета об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг - 1000 руб.;
  • за рассмотрение заявления о регистрации проспекта ценных бумаг (если государственная регистрация выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг не сопровождалась регистрацией их проспекта) - 1000 руб.;
  • за рассмотрение заявления о государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг и о регистрации отчета об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг в случае, если такая регистрация осуществляется одновременно, - 1000 руб.;
  • за государственную регистрацию выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, размещаемых путем подписки, - 0,2% номинальной суммы выпуска (дополнительного выпуска), но не более 100 тыс. руб.;
  • за государственную регистрацию выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, размещаемых иными способами, за исключением подписки, - 10 тыс. руб.;
  • за государственную регистрацию отчета об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, за исключением случая регистрации такого отчета одновременно с государственной регистрацией выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, - 10 тыс. руб.;
  • за регистрацию проспекта ценных бумаг (если государственная регистрация выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг не сопровождалась регистрацией их проспекта) - 10 тыс. руб.;
  • за выдачу копии зарегистрированного решения о выпуске (дополнительном выпуске) эмиссионных ценных бумаг, или копии зарегистрированного проспекта ценных бумаг, или копии зарегистрированного отчета об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг - 2000 руб.9
        Комментарий
        С 2005 г. государственная регистрация эмиссионных ценных бумаг не сопровождается уплатой единого разового платежа. Ранее при существовании налога на операции с ценными бумагами данный налог разово взимался за все возможные действия ФСФР при государственной регистрации выпусков ценных бумаг. Теперь государственной регистрации выпуска ценных бумаг будет сопутствовать уплата нескольких государственных пошлин в зависимости от тех или иных действий ФСФР. В целом регистрация станет несколько дороже, чем раньше.
        Отметим, что определена разная стоимость государственной регистрации эмиссионных ценных бумаг, размещаемых путем подписки и иным способом, чем подписка. В первом случае, а именно при размещении путем открытой или закрытой подписки, за регистрацию взимается пошлина в размере 0,2% номинальной суммы выпуска (дополнительного выпуска), но не более 100 тыс. руб. Во втором случае, т. е. при размещении не по подписке, регистрация стоит 10 тыс. руб. Это могут быть следующие способы размещения:
        1) распределение акций среди учредителей или акционеров;
        2) конвертация;
        3) обмен на акции АО, созданного в результате преобразования, долей (паев) преобразованного в АО хозяйственного общества;
        4) приобретение акций:
  • АО, созданного в результате выделения, акционерным обществом, реорганизованным путем такого выделения;
  • АО, созданного в результате преобразования, членами преобразованного в него некоммерческого партнерства или собственником преобразованного в него учреждения;
  • АО Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием при преобразовании в АО государственного (муниципального) предприятия (его подразделения), в том числе в процессе приватизации;
  • АО работниками преобразуемой в него коммерческой организации и иными лицами.
        Среди прочих изменений можно отметить отмену большинства льгот, имевшихся в налоге на операции с ценными бумагами. Остались только льготы, связанные с освобождением от уплаты пошлины (п. 1 ст. 333.35 гл. 25.3 <Государственная пошлина>):
  • органов государственной власти при выпуске ими ценных бумаг;
  • Центрального банка РФ при выпуске эмиссионных ценных бумаг в целях реализации единой государственной денежно-кредитной политики;
  • организаций при выпуске эмиссионных ценных бумаг в целях реструктуризации долговых обязательств перед бюджетами всех уровней;
  • организаций при выпуске эмиссионных ценных бумаг, осуществляемом для увеличения уставного капитала на величину переоценки основных фондов, производимой по решению Правительства РФ.
        Дата вступления в силу, нормативный акт
        1 января 2005 г. - ФЗ РФ <О внесении изменений в Ч. 1 и 2 Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации> № 127-ФЗ от 2 ноября 2004 г.

    НАЛОГ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

        1. Доходы, получаемые в виде дивидендов
        Характер изменений
        Повышена ставка налога с 6 до 9% в отношении доходов, получаемых физическими лицами (налоговыми резидентами РФ) в виде дивидендов от российских организаций.
        Дата вступления в силу, нормативный акт
        1 января 2005 г. - ФЗ РФ <О внесении изменений в Ч. 1 и 2 Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации о налогах и сборах> № 95-ФЗ от 29 июля 2004 г.
        2. Доходы, получаемые в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, доходы по ипотечным сертификатам участия
        Характер изменений
        Ставка налога с доходов, получаемых в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г., а также с доходов по ипотечным сертификатам участия, выданным до 1 января 2007 г., составляет 9%. Соответственно, если в дальнейшем не будут установлены иные правила, ставка налога по доходам данных ценных бумаг, выпущенных после 1 января 2007 г., составит 13%.
        Комментарий
        С января 2005 г. закон <Об ипотечных ценных бумагах> пополнился разновидностью облигации с ипотечным покрытием - жилищной облигацией с ипотечным покрытием10. По определению, данному в законе, это облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений. Соответственно, введенная льгота по налогообложению дохода распространяется и на данную ценную бумагу.
        Дата вступления в силу, нормативный акт
        1 января 2005 г. - ФЗ РФ <О внесении изменений в ст. 220 и 224 Ч. 2 Налогового кодекса Российской Федерации> № 112-ФЗ от 20 августа 2004 г.

    НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ ОРГАНИЗАЦИЙ

        1. Доходы, получаемые в виде дивидендов
        Характер изменений
        Повышена ставка налога с 6 до 9% в отношении доходов, получаемых российскими организациями в виде дивидендов от других российских организаций.
        Дата вступления в силу, нормативный акт
        1 января 2005 г. - ФЗ РФ <О внесении изменений в Ч. 1 и 2 Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации о налогах и сборах> № 95-ФЗ от 29 июля 2004 г.
        2. Доходы, получаемые в виде процентов по муниципальным ценным бумагам и облигациям с ипотечным покрытием, доходы по ипотечным сертификатам участия
        Характер изменений
        Законодатель, так же как и по налогу на доходы физических лиц, определил пограничную дату - 1 января 2007 г. Доходы по ценным бумагам, эмитированным до или после этой даты, облагаются по разной ставке. Это относится к доходам в виде процентов по муниципальным ценным бумагам (эмитированным на срок не менее 3 лет) и облигациям с ипотечным покрытием, а также к доходам по ипотечным сертификатам участия.
        Доходы по данным ценным бумагам облагаются по ставке:

  • 9% при условии их выпуска до 1 января 2007 г.;
  • 15% при условии их выпуска после 1 января 2007 г.11
        Комментарий
        Аналогичный порядок налогообложения, исходя из данного выше комментария по налогу на доходы физических лиц, распространяется и на жилищные облигации с ипотечным покрытием.
        Дата вступления в силу, нормативный акт
        1 января 2005 г. - ФЗ РФ <О внесении изменения в ст. 284 Ч. 2 Налогового кодекса Российской Федерации> № 107-ФЗ от 20 августа 2004 г.
        Таким образом, часть изменений в налогообложении связана с уменьшением налогового бремени, а часть, наоборот, с увеличением. В первом случае основные изменения связаны с ипотечным рынком. Изменения затрагивают многих участников данного рынка и делают функционирование инфраструктуры рынка в целом дешевле.
        В настоящий момент ипотечный рынок является одним из приоритетных для развития, поэтому происшедшие изменения вписываются в общую концепцию органов власти по развитию ипотеки в РФ. Нельзя, конечно, не отметить как позитивный фактор, что изменения носят комплексный характер. Они затронули несколько видов отношений, которые складываются на ипотечном рынке: выдача ипотечного кредита (снято требование обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеки), передача прав по закладной (снижена плата за государственную регистрацию при смене владельца закладной), получение дохода по ипотечным ценным бумагам (снижена ставка налога на доход по данным ценным бумагам). Такой комплексный подход и впредь должен оставаться в основе формирования ипотечного рынка России12.
        Что касается увеличения налогового бремени, то оно связано с регистрацией выпуска ценных бумаг и получением дивидендов. В первом случае удорожание возникло из-за введения пошлины за рассмотрение заявлений о регистрации выпусков ценных бумаг, за регистрацию проспекта ценных бумаг, отчета об итогах выпуска ценных бумаг, чего не было раньше. Если же говорить о дивидендах, то можно предположить, что идея развития фондового рынка России за счет пониженного налогообложения дивидендов сменилась идеей воплощения принципа равенства налогообложения, главным образом среди физических лиц. При существующей ставке налога на доходы физических лиц - 13%, по которой облагается заработная плата всех граждан, наиболее состоятельная часть населения получает свои основные доходы в виде дивидендов, которые облагаются по более низкой ставке. Если законодатели исходили из этой позиции, то повышение ставки налога с 6 до 9% вполне объяснимо.

        Примечание
        1 Подпункт 3 п. 4 ст. 4 ФЗ <О государственной пошлине> № 2005-1 от 9 декабря 1991 г. (утратил силу с 1 января 2005 г.). В соответствии с данным пунктом пошлина устанавливалась за совершение нотариальных действий нотариусами государственных нотариальных контор. В соответствии со ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. размер государственной пошлины, взимаемый частными нотариусами, соответствует размеру пошлины, предусмотренной за совершение аналогичных действий в государственной нотариальной конторе, т. е. те же 1,5%.
        2 И это вполне объяснимо. Чем меньше затраты заемщика, тем меньше кредитный риск для кредитора.
        3 При выдаче ипотечных кредитов (займов) многие кредиторы также удостоверяли свои права путем оформления закладной. Поскольку оформление ипотеки в силу закона не освобождало от такого действия, как скрепление печатью нотариуса отдельных листов закладной (прежняя редакция п. 3 ст. 14 ФЗ <Об ипотеке (залоге недвижимости)>), стали появляться закладные, которые были оформлены на одном листе бумаги - это лист большого формата или рулон. Конечный итог всей процедуры - экономия на нотариальном удостоверении договора об ипотеке и оформлении закладной. В соответствии с новой редакцией закона об ипотеке листы закладной скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
        4 В самом законе не указана дата вступления его в силу, поэтому он вступает в силу по истечении 10 дней после официального опубликования, которое состоялось 31 декабря 2004 г. в <Российской газете>.
        5 .
        6 Соответственно с 1 января 2005 г. признается утратившим силу пункт ст. 11 ФЗ РФ <Об ипотеке (залоге недвижимости)> от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ, в котором говорится, что плата за внесение записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок не взимается (ст. 14 ФЗ РФ <О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации> от 2 ноября 2004 г. №127-ФЗ).
        7 В частности, в Иркутской области постановлением губернатора Иркутской области <Об установлении размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах на территории Иркутской области> от 7 мая 2003 г. № 250-п стоимость регистрации перехода прав по закладной для юридических лиц установлена в размере 7500 руб.
        8 С целью минимизировать свои затраты часто новые владельцы закладных не регистрировались в Едином государственном реестре и регулярные платежи по закладным получали от прежних владельцев закладных, являвшихся, как правило, первоначальными залогодержателями. Это вело, во-первых, к возникновению риска невозможности восстановления закладной при ее утрате, а, во-вторых, к риску неполучения платежей от лиц, обязанных по закладным, в связи с финансовыми проблемами предыдущего владельца закладной.
        9 Здесь перечислены не все виды действий ФСФР, которые предполагают уплату государственной пошлины. Пошлина также уплачивается: 1) за выдачу разрешений (в частности, за выдачу разрешений на размещение и обращение эмиссионных ценных бумаг за пределами РФ); 2) за совершение регистрационных действий, связанных с ПИФами; 3) за совершение действий, связанных с осуществлением деятельности на рынке ценных бумаг; 4) за предоставление лицензий на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг.
        10 ФЗ РФ <О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах"> от 29 декабря 2004 г. № 193-ФЗ.
        11 По доходам от государственных ценных бумаг (федеральным, субфедеральным), предусмотренных условиями их выпуска, ставка налога осталась неизменной - 15%.
        12 Конечно, можно еще придумать много различных льгот, которые напрямую или косвенно будут способствовать развитию ипотечного рынка. Это, например, льготное налогообложение застройщиков, участвующих в ипотечных программах, это отмена или снижение пошлины при регистрации выпусков ипотечных ценных бумаг, предоставление повышенного имущественного вычета для физических лиц при реализации ипотечных ценных бумаг после определенного срока владения ими, это и снижение налога на доходы, получаемым по паям ипотечных ПИФов и др. Как говорится, было бы положено начало.

    • Рейтинг
    • 1
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

    Содержание (развернуть содержание)
    Факты и комментарии
    Долговой рынок россии в 2005 г.: насыщение или продолжение роста?
    Рынок облигаций: итоги 2004 г.
    Год 2005-й - время локальных рынков
    В начале 2005 г. возможен падающий тренд
    Ликвидность - ключевой параметр
    Итоги 2004 г. для мирового рынка IPO
    Распакованные акции АО-энерго
    Управление ликвидностью на зарубежных срочных биржах
    Ипотека и ценные бумаги: изменения в налоговом законодательстве
    Передача права на приобретение дополнительных акций общества: возможно ли это?
    Правильные критерии для специализированных депозитариев
    Применение технологии работы с сертификатами открытых ключей в ЭДО участников учетной системы
    Жизнь после конкурса
    Международный аспект проблем консолидации расчетных систем фондового рынка
    Применение механических торговых систем как фактор ограничения влияния эмоций в торговле
    Циклический анализ: выявление закономерностей
    Нейронные сети как инструмент распознавания фигур
    Високосный год - удачный год
    Цыплят по осени считают: итоги года в цифрах
    Группа центральных депозитариев Азиатско-Тихоокеанского региона, далекая и близкая
    Первые результаты работы Фондовой биржи ММВБ
    Укрепит ли рубль очередной инвестиционный рейтинг?
    Место акций российских электроэнергетических компаний в инвестиционных портфелях
    Рентабельность и оптимизация как слагаемые успеха
    Плюсы и минусы Интернет-трейдинга
    Еще раз о стратегии развития банковского сектора России
    Этот многоликий инсайд
    Благотворительная деятельность ММВБ
    Подведение итогов конкурса годовых отчетов журналом "Эксперт"

    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100