Casual
РЦБ.RU

Обвал цен на недвижимость. Миф или реальность

23 марта 2009

Ликвидность вложений в недвижимость стала падать в разы. В итоге объем невыполненных долговых обязательств российских девелоперов перед поставщиками и кредиторами стремительно растет, и последние все чаще вынуждены обращаться в суд для взыскания просроченной задолженности, свидетельствуют данные Арбитражного суда Москвы. С октября 2008 года против трех крупных девелоперских компаний - Главстроя, ПИКа и Mirax Group - в арбитражный суд Москвы поступило более 90 исков более чем на 7,3 миллиарда рублей (www.msk.arbitr.ru). С мая по сентябрь 2008 года против этих же компаний было зарегистрировано чуть более 20 исков на сумму 32 миллиона рублей.

Однако проблем конечного потребителя это не решает. Несмотря на то, что цены, по оценкам некоторых аналитиков, упали на 30%, выросшие процентные ставки сделали жилье недосягаемой роскошью, и неликвидным инструментом инвестиций фондов и институциональных инвесторов.

Разброс процентных ставок по ипотечному кредиту очень велик - от 14% до 30%. Минимальный первоначальный взнос при ипотечном кредитовании увеличился до 30%. Но сумма займа, требуемая для приобретения квартиры, уменьшилась за счет обвала цен на недвижимость. И как следствие, аннуитетный платеж сегодня будет ниже, чем при покупке по ипотеке аналогичной квартиры до кризиса.

Справка: Аннуитетный платеж - равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

В феврале цены на квадратные метры в московских новостройках впервые показали рост в долларовом и рублевом эквиваленте в элитном и бизнес-классе. При этом, по данным инвестиционно-управляющей компании VSK Group, работающей на рынке жилой и коммерческой недвижимости Москвы, в эконом-классе снижение цен пока продолжается, но это скорее инерционное движение, которое может закончиться уже в середине марта.

Генеральный директор "B.Tween Invest" Алексей Харин в беседе с RCB.ru отметил, что предложение на рынке недвижимости реально превышает спрос в разы: "Дело в том, что спрос может появиться, если цены предложения упали бы в рублях на 30% сразу, тогда бы мы увидели паритет. Но продавцы, видя неопределенность с курсом рубля, не спешат сбрасывать цены, и пытаются удерживать рынок". Эксперт также отмечает, что в среднесрочном периоде валютные цены будут проседать, а рублевые цены будут находиться на тех же уровнях.

"На мой взгляд, в среднем, квартиры подешевели на 30% в валюте. Я не думаю, что рынок недвижимости восстановится очень скоро. В цены закладывается очень много факторов эффект от которых проявится с некоторым лагом. Например, возрастающая безработица не только реально сокращает спрос на квартиры, но и психологически давит и заставляет тех, у кого есть работа и источники средств, откладывать средства и не инвестировать. Так что недвижимость не приоритет для инвестиций в текущей ситуации",- отмечает Харин.

Однако многие эксперты не склонны преуменьшать привлекательность вложений в недвижимость как инвестиционного инструмента. Ведущий юрист IMAC Евгений Жук в беседе с RCB.ru отметил: "Недвижимость практически всегда была одним из самых привлекательных инструментов долгосрочных инвестиций. Долгосрочное инвестирование в недвижимость, даже на фоне кризисных явлений - самый надежный способ вложения обесценивающихся рублевых и валютных активов. Сейчас недвижимость менее предсказуемый актив с точки зрения спекулятивных стратегий, но для консервативных и сберегательных стратегий с горизонтом инвестирования от 5 лет - это оптимальный выбор".

Жук считает, что дело не в потенциале роста инструмента, а в том, что "неуверенность в завтрашнем дне" не позволяет делать длинные инвестиции.

"Я считаю, что возможности для снижения цен в Москве есть, так как если говорить о себестоимости строительства, она еще гораздо ниже текущих цен. Однако, существуют регионы, где цена реализации вплотную приблизилась к себестоимости, и если не будет дальнейшей просадки цен на стройматериалы, то движение вниз ограничено.Это скорее приведет к тому, что компании будут выходить из рынка, так как этот бизнес для них станет нерентабельным. В дальнейшем такая ситуация будет создавать дополнительный потенциал для роста цен. Чем больше потребность в жилье будет оставаться на докризисных уровнях и не будет покрыта теми проектами, которые государство закладывает сейчас, тем больший дефицит на жилье мы увидит после кризиса",- отмечает эксперт.

В такой ситуации игроки рынка недвижимости не склонны верить министру финансов Алексею Кудрину, который уверен, что цены в $15 000-20 000 за квадратный метр в Москве были "взбиты, перегреты". "Эти цены не вернутся и бума такого в ближайшие 5-10 лет не будет", - отметил Кудрин.

По данным аналитического центра irn.ru, пик долларовых цен предложения жилья пришелся на 6 октября 2008 г. - $6122. С октября цена снизилась примерно на 30%, коррекция явилась результатом девальвацией и падения спроса в 3-5 раз. В индивидуальном порядке девелоперы предоставляли покупателям квартир в дорогих новостройках скидки до 30-50%.

Квартиры подешевели и в рублях. К примеру, "Главстрой" с октября по декабрь 2008 г. снизил стоимость квадратного метра в жилом комплексе на Мичуринском проспекте со 194 000 до 145 500 руб. (в отделе продаж предлагали цену 129 500-157 000 руб.), "ПИК-регион" в Люберцах - с 85 700 руб. до 67 000 руб., "Интеко" в комплексе "Астра" - со 170 000 руб. до 155 000 руб. По словам руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, до начала лета квартиры подешевеют еще на 10-20%, потом цена стабилизируется, а дальше - "в зависимости от экономической ситуации"

Ведущий юрист IMAC Евгений Жук отметил: "По нашему мнению, дальнейшее снижение стоимости московской недвижимости неизбежно. При этом очевидно, что максимальная коррекция будет наблюдаться в премиум-сегменте как жилой, так и коммерческой недвижимости. Полагаем, что к концу года снижение стоимости кв.м. жилой недвижимости может составить 30-40% в рублевом эквиваленте. Эконом-класс может оказаться более устойчивым и "просесть" только на 15-20%. Но уже сейчас цена в рублевом эквиваленте достаточно привлекательна для постепенного входа на рынок Конечно, исключать дальнейшей (и возможно еще более существенной) нельзя, но если речь идет о долгосрочном инвестировании, то этот фактор уже не будет настолько решающим для такого инвестора".

Евгений Жук отмечает, что восстановление рынка раньше осени не начнется.

"Пока российские банки не получат относительную свободу по размещению кредитов, говорить об ощутимом подъеме преждевременно. Основными источниками для восполнения дефицита инвестиционных ресурсов в отрасли девелопмента станет государственный капитал и крупные частные капиталы, созданные в "докризисный" период",- считает эксперт.

  • Рейтинг
  • 8
Добавить комментарий
Комментарии (1):
Григорий
25.03.2009 08:13:00
Многое будет зависеть от тех решений, которые будут приняты на международных саммитах, и от того, как скоро страны G20 придут к консенсусу по поводу новых правил игры и устройства мировой экономики, в т.ч. определению места в ней России. Чтобы заработать рынку нужна определенность, четкие правила игры и новые "точки роста". Тогда ставки по кредитам будут понемногу снижаться, оживится производство, увеличится занятость, возрастут доходы и рынок недвижимости отреагирует соответственно.
Содержание (развернуть содержание)
Рынок облигаций: взгляд из глубины
Взаимодействие с ФАС: современные правовые реалии
Инвестиционный арбитраж: на пути к альтернативным способам разрешения конфликтов на финансовых рынках.
Кредитный кризис: основные причины и антикризисные меры
"Норильский никель, перспективы национализации"
Россия: что делать, когда акции компаний падают?
Выкуп облигаций с организованного рынка
Актуальные вопросы налогообложения операций с финансовыми инструментами срочных сделок
Структурный инструмент для инфраструктурных проектов
Нефть: в шаге от консолидации рынка
Есть ли рецессия в России?
Тяжелое время для нефтяных компаний.
Крутой разворот
"Ad Libitum. Автопром"
Газпром и Нафтогаз: незавершившийся телесериал
Финансовый кризис или кризис финансового капитализма?
IR-идеи на кризисный 2009 год
Сколько будет стоить рубль?
Как побороть манипулирование ценами
Поведение рубля и мировых валют в средне- и долгосрочной перспективе
Обвал цен на недвижимость. Миф или реальность
Выделяем непрофильное подразделение, или как бросить "чемодан без ручки"
Аналитический метод управления активами ПИФа
Практические аспекты инвестиций в структурные продукты со встроенным кредитным риском
Модель расчета биржевой балансовой цены
Гарантия дохода – маркетинговая реклама УК?
ФСФР требует презумпцию виновности
О некоторых "деликатных" аспектах управления инвестициями
Тайные владельцы бизнеса - найти и обезвредить
Условие роста – низкие ставки
Почему «рейтинговые» требования не имеют смысла
Кайманские публичные SPC в качестве защиты конфиденциальности информации о бенефициарах.
Прогноз курса рубля
Лидеры бизнеса уверены в будущем
Клятва Гиппократа для Украины
Обесценение активов в условиях экономического кризиса: итоги 2008 года
Новые возможности реструктуризации долга: debt-for-equity swap в России
Рекомендация по акциям ритейлеров: «настойчиво избегать»
Скрытый позитив Рубини
ПИФы сохраняют максимальную привлекательность
Россия: На выходе из пике
Три топовых темы на рынке акций
Новые правила игры на корпоративном корте: уставный капитал, кредиторы, облигации
Доллар будет стоить 28,4 рубля
Курс рубля достиг потолка
Российский рынок слияний и поглощений в 2009 г
Возможен ли отказ от валютного коридора?
Мировой финансовый кризис: способы преодоления
Кризис заставил инвесторов пересмотреть свои аппетиты
Глобальный экономический спад усугубляет страновые риски России

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100