Casual
РЦБ.RU

Популярная ипотека, или Как выбрать и получить кредит на квартиру

Январь 2008

    Мало кто из россиян сегодня может позволить себе купить квартиру на собственные сбережения - за ценами на недвижимость давно не угнаться, последние несколько лет жилье дорожало более чем на 100% в год. Когда цена за квадратный метр достигает 2000-4000 долл., человеку со среднестатистической зарплатой остается только одна надежда - купить квартиру в кредит. Несмотря на мировой финансовый кризис, российские банки продолжают совершенствовать свои ипотечные программы: сроки кредитования сейчас достигают уже 30-50 лет, ставки по ипотеке упали фактически ниже уровня инфляции, появились более дешевые кредиты в экзотических валютах. Что надо учитывать, если вы решили купить жилье в кредит?

КОПИТЬ ИЛИ КУПИТЬ?

    В последние 2 года в России наблюдается настоящий ипотечный бум - только в 2007 г. банки выдали ипотечных кредитов почти на 18 млрд долл. И это лишь начало - по статистике с использованием банковских кредитов в России приобретается не более 15% жилья. Для сравнения: в Польше и Венгрии с помощью ипотеки недвижимости покупается каждый третий объект, во Франции - каждый второй, а в США до недавнего времени - более 70% квартир и домов. Во всем мире ипотека считается самым удобным и доступным способом решения жилищных проблем. Россияне тоже быстро оценили ее преимущества. Что лучше: много лет копить на покупку жилья (учитывая, как растут цены на недвижимость в большинстве российских регионов, можно и до пенсии не накопить) или уже сейчас жить в своей квартире или доме, выплачивая банку долг по кредиту? Тем, кто предпочитает второй вариант, полезно знать, на что ориентироваться при выборе банка. На первый взгляд, выбор у граждан огромный - ипотечные кредиты населению, согласно Центробанку, предлагают сейчас 586 банков. Сопоставить ипотечные программы этих банков нереально, да и вряд ли в этом есть необходимость. Для того чтобы подобрать оптимальный кредит, достаточно сравнить 3 ключевых показателя: уровень первоначального взноса, сроки и процентную ставку по кредиту, возможности увеличить сумму кредита.

ОТКУДА ВЗЯТЬ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС

    Еще 3 года назад, если человек не имел сбережений, он мог забыть об ипотеке. Практически все банки давали в кредит сумму не более 70% от стоимости квартиры, оставшиеся 30% заемщик должен был оплатить из собственных средств. Такой вариант подходил в основном тем, кто хотел улучшить свои жилищные условия: продав, например, старую "однушку", можно было за счет этих средств внести 30% и купить "трешку".
    Сейчас банки смягчили условия кредитования - планка понижена до 5-10%. Правда, есть одно "но": за это время цены на жилье выросли настолько, что нынешние 10% в абсолютном значении равны 30%, которые были 3 года назад. Таким образом, этот вариант рассчитан на тех, у кого доходы растут еще быстрее, чем цены на жилье.
    А что делать, если ваша карьера только начинается и средств на первоначальный взнос взять пока неоткуда? Эта проблема тоже решается. Крупнейшие ипотечные игроки федерального масштаба - Банк Москвы, ВТБ 24, DeltaCredit - предлагают ипотечные кредиты без первоначального взноса. Недавно запустил программу с нулевым первоначальным взносом и "Хоум Кредит". Сразу предупреждаем: к заемщикам, не имеющим первоначального взноса, банк будет проявлять пристальное внимание, поскольку он сильно рискует, выдавая 100% от стоимости квартиры. Клиенту, который "не вложился" в новую квартиру ни копейкой своих денег, психологически легче нарушить условия кредитного договора. Попутно заметим: шансы получить одобрение по такому кредиту имеют молодые высококвалифицированные специалисты с высокой "белой" зарплатой - банки не без оснований ожидают, что доходы таких заемщиков в ближайшие годы могут многократно возрасти и кредит не будет для них обузой.
    Банк DeltaCredit разработал своеобразную систему: предлагается взять 2 кредита - ипотечный и потребительский "ДельтаПлюс". За счет последнего вы вносите первоначальный взнос, оставшуюся сумму оформляете как ипотечный кредит в этом же банке. Зачем такие ухищрения? Просто это выгодно банку, ведь по потребительскому кредитованию ставка выше на 2-4%, чем по ипотеке, значит, клиент заплатит больше процентных платежей.
    Кстати, эту схему - потребительский кредит в одном банке, который затем вносится в качестве первоначального взноса по ипотеке в другом банке, - придумали заемщики с высокой долей неподтвержденных доходов. Если вы уверены в том, что "потянете" нагрузку по двум кредитам, то данная схема может стать для вас выходом.

ВАЛЮТНЫЕ ХИТРОСТИ

    Чем больше сроки кредитования, тем выше ставка и больше денег вы переплатите к моменту погашения кредита. За 10-15 лет кредита такая сумма может составить 100% и более. Это прилично! Однако российских заемщиков этот факт никогда особо не смущал, ведь если человек купил квартиру в 2002 г. за 100 тыс. долл., переплатив в 2 раза, то сегодня она наверняка стоит 300 тыс. долл., а то и больше. Поэтому пока цены на недвижимость растут, заемщики будут в выигрыше.
    Оцените уровень своих доходов, обдумайте, сможете ли вы ежемесячно отдавать банку 40-60% семейного бюджета, а на оставшиеся средства поддерживать приемлемый уровень жизни. Так называемый аннуитет - размер ежемесячного платежа по кредиту можно уменьшить, если растянуть срок кредита. Сейчас практически все банки предлагают ипотеку на 20-30 лет, а в ВТБ 24 максимальный срок и вовсе составляет 50 лет.
    Многие заемщики сталкиваются с другой проблемой. Не секрет, что средний уровень доходов россиян остается довольно низким. Иногда суммы кредита, которую банк может выдать при такой зарплате, не хватает даже на покупку "однушки". Что делать в данной ситуации? Некоторые банки, например "Хоум Кредит", предлагают "нарастить" эту сумму, т. е. учесть доходы не только ипотечного клиента, но и четверых его созаемщиков.
    В прошлом году для ипотечных заемщиков наступили хорошие времена - ставки по ипотеке опустились ниже уровня инфляции, брать ипотечные кредиты стало выгодно. За пользование деньгами банка вы заплатите меньше, чем "съела" бы инфляция. Так, в прошлом году при официальной инфляции в 11,9% средние ставки по ипотеке в рублях составляли около 10,5-11% для заемщиков с "белыми" доходами и 11,5-12% для "серых" клиентов.
    Особенно выгодно в настоящее время предложение ипотеки в долларах. "Ставки по кредитам в долларах упали за дополнительную экономию", - говорит директор аналитического центра компании "Миэль-Недвижимость" Владислав Луцков.
    Если заемщик брал ипотечный кредит в долларах, а его доходы были в рублях, то за последний год его платежи по кредиту "таяли" на глазах. Например, в прошлом году платеж по кредиту в 1000 долл. составлял 25 700-25 900 руб., сегодня - 23 700 руб. А вот ипотека в евро является одной из самых дорогих - курс евро постоянно растет, соответственно, увеличивается размер платежей по кредиту.
    Год назад на рынке появилось выгодное предложение по реализации программы ипотечного кредитования в экзотичной для России валюте - швейцарских франках. Кредит предоставляют два банка - "дочка" венгерского OTP Bank и Банк Москвы. Его ставка всего 7%, благодаря этому процентов получается меньше, а сумма самого кредита - больше. Кстати, это еще один способ "нарастить" размер кредита. Вячеслав Шаламов, заместитель руководителя отдела ипотечного кредитования Банка Москвы, приводит следующий пример. "К нам обратился клиент, который хотел взять 200 тыс. долл. на 12 лет. Мы рассчитали, что для такой суммы кредита ежемесячный доход клиента должен составлять не меньше 110 тыс. руб. Такими средствами он не располагал. Клиент собрался уходить, и тут ему предложили пересчитать сумму кредита во франках. Выяснилось, что для "франковой" ипотеки заемщику достаточно иметь доход 68 тыс. руб. в месяц. Условия заемщику подошли - он получил кредит".

"СЕРЫМ" БОЯТЬСЯ НЕЧЕГО

    С конца прошлого года банки ужесточили требования к ипотечным заемщикам. Причина кроется в американском ипотечном и финансовом кризисах. Российские банки привлекали на западных финансовых рынках долгосрочные денежные ресурсы для выдачи ипотеки, а сейчас занять на Западе деньги стало сложно. Некоторые банки даже приостановили выдачу кредитов, большинство кредитных организаций подняли ставки -11,5-12% в рублях, 10% в долларах. Особенно не повезло заемщикам с "серыми" доходами - банки гораздо пристальнее проверяют их, что изменило сроки рассмотрения заявки до 2-3 нед.
    А вот заемщики с "белыми" доходами даже выиграли - банки заинтересованы в качественных, надежных клиентах и готовы "скинуть" им 1-1,5% от средних ставок.
    Но совсем отказаться от "серых" клиентов банки не могут - по статистике, около 70% ипотечных заемщиков по-прежнему имеют официально неподтвержденные доходы, и потерять такое количество потенциальных клиентов для банков было бы непозволительной роскошью. Среди крупных игроков сейчас только консервативный Сбербанк не учитывает неподтвержденные доходы. Остальные банкиры не скрывают, что подобные клиенты им нужны. Поэтому если у вас "серая" зарплата, не отчаиваетесь и перестаньте платить промышляющим на "черном рынке" посредникам. Направляйтесь прямо в банк. "Среди населения до сих пор существует заблуждение, что заемщику с "серыми" доходами банк в ипотечном кредите откажет, - говорит директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников. - На самом деле бояться нечего - большинство банков готовы работать с "серыми" клиентами".

    ГАРАНТИИ ДЛЯ ИПОТЕЧНИКОВ
    Ипотека - долгосрочный кредит, который выдается банками и ипотечными агентствами на приобретение жилья. При этом жилье попадает в залог к банку-кредитору, т. е. является обеспечением по кредиту, иначе говоря, гарантией того, что банк не потеряет свои деньги, если клиент откажется или не сможет погасить кредит. Заемщик сразу становится собственником купленного в ипотеку жилья и может прописать в нем членов своей семьи.
    Если в течение 3 мес. по кредиту не вносятся платежи, то в соответствии с российским законодательством банк имеет право признать такого клиента неплатежеспособным и выставить его жилье, находящееся в залоге, на продажу, чтобы из вырученных средств погасить сумму "проблемного" кредита и другие связанные с ним издержки. Впрочем, такая участь грозит действительно беспечным гражданам. В целом для защиты прав заемщиков в форс-мажорных ситуациях предусмотрен механизм обязательного страхования. При ипотеке страхуются, как правило, 3 вида рисков. Первый - риск утраты прав собственности, например, если на купленную вами квартиру заявили права внезапно объявившиеся родственники предыдущих хозяев. Данный вид риска особенно актуален на вторичном рынке жилья. Второй - риск повреждений ипотечного жилья, например, в случае пожара, потопа, других разрушений. И наконец, третья обязательная "страховка" - риск потери трудоспособности или наступления смерти заемщика. В последнем случае погашать ипотечный кредит будет страховая компания. Понятно, что услуги страховщиков не бесплатны - ежегодные страховые взносы составят примерно 1% от суммы кредита.
    Срок 3 мес., на которые позволяется просрочить платежи по кредиту, предусмотрен для таких случаев, как потеря заемщиком источника доходов. Предполагается, что за это время человек способен устроиться на новую работу. Однако в любом случае за просрочку по кредиту придется внести штраф.

  • Рейтинг
  • 0
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему


  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100