Casual
РЦБ.RU

Актуальность и целесообразность использования конструкции закрытых паевых инвестиционных фондов

Январь 2008

    Одним из наиболее перспективных инструментов для реализации разноплановых бизнес-задач по структурированию, защите и управлению активами на сегодня является закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ).
    Популярность этого механизма в последние годы постоянно растет: только за прошлый год количество закрытых фондов недвижимости, действующих на рынке, удвоилось. Сейчас в России действует уже около 300 закрытых фондов. (В настоящий момент, по данным Investfunds.ru, в РФ работает 283 фонда недвижимости и идет формирование 62 ЗПИФов данного профиля.) Кроме того, налицо тенденция появления крупных по размеру и совокупному объему активов фондов.

    Потенциально эта конструкция интересна и девелоперам, и производственникам, и арендодателям. Для каждой ситуации может быть выбрана соответствующая категория фонда и разработана модель использования механизма закрытого фонда в деятельности инициатора проекта. Инициировать создание ЗПИФа сегодня могут и физические, и юридические лица. Для этого достаточно разработать собственный проект, например фонд недвижимости или венчурный фонд, и обратиться в управляющую компанию с просьбой "упаковать" его в форме закрытого ПИФа.
    Почему инвесторы все чаще выбирают именно закрытые фонды? Отметим факторы, способствующие этому.
    Закрытые фонды позволяют эффективно решить целый комплекс задач по корпоративному управлению и при этом обладают рядом преимуществ по сравнению с другими финансовыми инструментами. Среди наиболее важных - гарантии защиты собственности, экономический эффект от отложенного налогообложения и возможность реинвестирования прибыли без налоговых потерь, повышение ликвидности имущества и отделение рисков собственности от рисков операционной деятельности.
    Используя ЗПИФ, собственник сводит на нет риски рейдерства или ареста недвижимого имущества при возникновении претензий со стороны контролирующих органов, т. е. именно те риски, которые несет в себе операционная деятельность. Если проект реализуется через закрытый ПИФ (и, соответственно, именно он является собственником недвижимости, которая находится в пользовании "операционной" компании, например, на основании договора аренды), то наложение различных санкций может быть применено лишь к "операционной" компании и затронет имущество, на основе которого функционирует проект.
    Фонд пользуется специальным налоговым режимом: законодательно установлена отсрочка по уплате налога на прибыль - фонд не платит налог на прибыль с любых своих операций, его выплачивает владелец паев только в момент получения дохода от паев.
    Еще одно важное преимущество - закрытый ПИФ сводит к минимуму риск негативных последствий из-за конфликта между собственниками проекта, в отличие от реализации проекта на базе хозяйственного общества. Конечно, для инвесторов фонда есть возможность воздействовать на проект через собрание пайщиков, но оно может принять лишь ограниченное число решений, например прекратить работу фонда, поменять управляющую компанию или выплатить дивиденды. А непосредственно на реализацию проекта миноритарные пайщики повлиять не могут.
    Не стоит забывать и о том, что конструкция закрытого фонда при необходимости может обеспечивать владельцам проекта определенную конфиденциальность. Если проект реализуется через закрытый фонд, то во всех регистрационных документах будет указан именно фонд, тогда как инициаторы проекта находятся в реестре владельцев инвестиционных паев, который является закрытым документом.
    Если сравнивать финансирование строительства с использованием конструкции ЗПИФа и с использованием банковского кредита, то здесь есть существенные различия. Поскольку фонд при инвестировании в строительство принимает те же риски, что и застройщик, то и предполагаемая доходность должна соответствовать доходности застройщика. В случае банковского кредита застройщик платит за финансовые ресурсы фиксированный банковский процент, предоставив предварительно обеспечение кредита.
    Кроме того, конструкция закрытого фонда может быть применена на любой стадии проекта, что очень важно, и зависит лишь от принципиальной позиции инвесторов, их отношения к риску. Если инвесторы склонны к риску, то возможно их вхождение в проект на самых ранних его стадиях. Как следствие - получение большей прибыли (за счет совокупности целого ряда факторов). Банковское же кредитование, как правило, начинается на этапе строительства, когда уже есть проект, изучены все технико-экономические параметры, получено разрешение и есть земля, которую можно заложить в качестве обеспечения.
    Следует отметить, что строительство - это единственная отрасль массового индустриального производства продукта, каждая единица которого имеет высокую стоимость. При этом реалии современного российского жилищного строительства таковы, что именно здесь концентрируются колоссальные потоки наличных платежей. В этом контексте закрытый фонд можно рассматривать как единственную альтернативу различным способам организации денежных потоков в рамках закона.
    Относительно же небольшое пока применение конструкции закрытых фондов в массовом строительстве можно объяснить, во-первых, молодостью отрасли российских коллективных инвестиций - ей нет еще и 10 лет, а во-вторых, отсутствием опыта реализации подобных проектов и недостатком высококвалифицированных специалистов, обладающих знанием рынка ценных бумаг и понимающих всю специфику рынка недвижимости. Для сравнения: в США более 75% объектов коммерческой недвижимости строится с использованием конструкций, аналогичных закрытым фондам. Законодательно паи ПИФов отнесены к особо рискованным инструментам, поэтому их доля в портфеле институционального инвестора невелика - около 10-15%. По этой же причине банки вынуждены применять повышенные нормы резервирования для своих инвестиций в ПИФы, что тоже не стимулирует их к активному использованию этого инструмента. А НПФы не имеют права самостоятельно приобретать паи, сделать это можно только через управляющую компанию, которая, в свою очередь, не имеет права инвестировать эти средства в свои ПИФы. Очевидно, что если процедура инвестирования в ПИФы для институциональных инвесторов будет упрощена, то можно ожидать нового витка развития отрасли, в том числе и увеличения объемов финансирования строительных проектов через закрытые паевые фонды недвижимости.
    Чаще всего вопросы, которые возникают у потенциального инвестора следующие: какие объекты могут входить в структуру фонда и как быстро его можно создать? В структуру фонда могут входить как традиционные объекты - земля, жилые и производственные помещения, так и достаточно экзотические - технологические и имущественные комплексы, газо- и нефтепроводы, лесные участки, многолетние насаждения и водные объекты. Относительно сроков создания закрытого фонда потенциальному инвестору стоит ориентироваться на период от 2 до 6 мес. (в зависимости от сложности проекта).
    Более подробные и профессиональные консультации по созданию и управлению закрытыми фондами любое заинтересованное лицо может получить непосредственно при обращении к специалистам нашей компании. Мы обладаем достаточным опытом реализации уникальных проектов в формате закрытых фондов (под управлением УК "РЕГИОНГАЗФИНАНС" находится 10 ЗПИФов), при этом стараемся проработать и предложить клиентам все возможные модели взаимодействия с инициаторами проектов.

  • Рейтинг
  • 0
Добавить комментарий
Комментарии (1):
Bertie
07.12.2012 20:21:44
It's like you're on a miisson to save me time and money!

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100