Casual
РЦБ.RU

Международный опыт электронного учета и оборота ипотечных кредитов

Август 2011

Оперативный и эффективный учет и обеспечение оборота ипотечных кредитов — одно из основных требований современного рынка ипотечного кредитования2. Действующим российским законодательством обеспечена возможность осуществления электронного учета прав на закладные (в случае передачи закладной для депозитарного учета прав на нее). Между тем общемировой тенденцией становится не только электронный оборот ипотечных кредитов, но и существование в электронном виде договоров ипотеки (а в некоторых случаях и ипотечных кредитов) как таковых (документов с описанием прав и обязанностей сторон). В частности, такая возможность существует в Соединенных Штатах Америки, Швеции, Великобритании.

Соединенные Штаты Америки

Ипотечный рынок Соединенных Штатов Америки (США) активно переходит на электронную форму ипотечно-кредитной документации с 1980-х гг. В электронной форме создается, подписывается, передается и хранится наиболее важная документация по ипотечному кредиту. Увеличение объемов использования электронной документации связано главным образом с разработкой компаниями Fannie Mae и Freddie Mac стандартных требований к ипотечно-кредитной документации, используемой при секьюритизации.

Электронные документы и сделки (в том числе по ипотечному кредитованию) совершаются на основании положений Единообразного закона об электронных сделках (Uniform Electronic Transactions Act, UETA), Закона об электронных подписях в мировой и национальной торговле (Electronic Signatures in Global and National Commerce Act, ESIGN), Единообразного закона об электронных записях в отношении недвижимого имущества (Uniform Real Property Electronic Recording Act, URPERA).

В настоящее время ряд негосударственных организаций (Mortgage Industry Standards Maintenance Orga­nization, MISMO; Secure Identity Services Accredi­ta­tion Corporation, SISAC; Property Records Industry Association, MERSCORP, Inc., MERS) фактически обеспечивают развитие электронного ипотечного рынка (разрабатывают техническое программное обеспечение, стандарты его применения).

В частности, по инициативе наиболее крупных участников ипотечного рынка (таких как Ассоциация ипотечных банков (Mortgage Bankers Association), Fannie Mae, Freddie Mac, Merrill Lynch Credit Corporation и других компаний) была создана система электронного учета прав на ипотеку, обеспечивающую исполнение по жилищному кредиту (Mortgage Electronic Registration System, MERS).

Электронный учет уступки правпо ипотечному кредиту

Электронная система регистрации ипотеки (Mortgage Electronic Registration System, MERS) — это система записей прав на ипотеку, которая осуществляется частной компанией, созданной членами индустрии жилищного ипотечного кредитования, — Mortgage Electronic Registration System, Inc. (штат Делавэр). В 2010 г. в системе MERS учитывалось около 62 млн ипотечных кредитов (около 60% всех ипотечных кредитов в США).

Главная цель создания MERS — сокращение расходов на регистрацию уступки прав по ипотеке, которое достигается путем регистрации такой уступки в системе MERS (вместо регистрации уступки в местном реестре штата). Так, по данным MERS, экономия составляет 30 долл. США на операцию по одному кредиту.

Регистрация уступки ипотеки в MERS осуществляется следующим образом:

• члены MERS (компании, выдающие ипотечные кредиты, банки, страховые компании) назначают MERS в качестве своего агента (nominee for Lender) и залогодержателя (mortgagee) по всем ипотечным кредитам, которые вносятся в реестр системы MERS;

• в официальные записи об ипотеке местного реестра штата вносятся записи с указанием Mortgage Electronic Registration System, Inc. в качестве либо первоначального залогодержателя, либо нового ипотечного кредитора (которому были уступлены права по ипотеке);

• в электронной системе записей MERS осуществляется учет всех сделок по уступке прав по ипотечному кредиту и изменений, касающихся смены лица, которое оказывает ипотечному кредитору услуги по сбору платежей по жилищному кредиту.

Таким образом, при уступке кредитором своих прав по ипотечному кредиту другому члену MERS такая уступка не регистрируется в официальном реестре и учитывается только в электронных записях MERS (что позволяет сократить время и расходы на оформление передачи ипотечного кредита). При этом должник уведомляется о передаче ипотечного кредита для сервисного обслуживания третьей организацией (при наличии такового), но не об уступке такого кредита.

Первоначально MERS функционировала сугубо как система ведения записей. Так, MERS может в любой момент идентифицировать текущего кредитора по ипотечному кредиту и сервисного агента, но она не взаимодействует с должниками в ходе выплаты ими ипотечного кредита, не может выдать сведения о выплате долга или подтвердить, что соответствующий платеж был достаточным для погашения ипотечного кредита (MERS лишь указывает на то лицо, которое обладает такими сведениями, — сервисного агента).

Однако постепенно фактические кредиторы по ипотечному кредиту (их сервисные агенты) стали инициировать (с санкции MERS) судебные производства по обращению взыскания на предмет ипотеки от имени MERS, а не от собственного имени (поскольку MERS указывается в качестве залогодержателя в официальном реестре штата). Кроме того, сама MERS стала обращать взыскание на предмет ипотеки от своего имени, а не от имени фактического кредитора по ипотечному кредиту (которым, как правило, является юридическая структура, созданная в виде траста, размещающая ценные бумаги в форме сертификатов участия среди инвесторов на рынке ценных бумаг).

Такая практика привела к возникновению проблем при обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку иски от имени MERS судами некоторых штатов не допускаются на том основании, что MERS не обладает полномочием на обращение взыскания, так как не является залоговым кредитором3. Хотя в других штатах встречаются и противоположные случаи, когда суд допускает обращение MERS взыскания на заложенное имущество4. При обращении взыскания участниками MERS от своего имени некоторые из них также сталкиваются с проблемами, поскольку суд ставит под сомнение действительность уступки им прав по ипотечному кредиту через систему MERS, а не через официальный реестр.

В связи с этим MERS внесла изменения в правила своей деятельности с учетом негативной судебной практики. Данные изменения5 в основном касаются следующего:

• членам MERS запрещается инициировать судебные и несудебные процедуры обращения взыскания по дефолтному ипотечному кредиту от имени MERS;

• если MERS выступает в качестве залогодержателя (или выгодоприобретателя)6 «по записи» по ипотечному кредиту, член MERS и MERS должны оформить уступку прав по нему согласно праву соответствующего штата, если член MERS желает самостоятельно вести разбирательство против должника7.

При этом MERS может осуществлять судебные и несудебные процедуры обращения взыскания по дефолтному ипотечному кредиту в качестве агента кредитора или кредитора, права которого удостоверяются бланковой ценной бумагой (mortgage note)8.

Обеспечение выпуска электронной«закладной» (eNotes)

Единообразный закон США об электронных сделках (Uniform Electronic Transactions Act, UETA) 1999 г. допускает выпуск в электронной форме ряда долговых ценных бумаг, отвечающих требованиям «оборотных документов» (negotiable instruments and documents), в виде которых оформляется ипотечный кредит в американской практике (признаками «оборотного документа» обладает и закладная по российскому праву).

MERS® eRegistry ведет систему записей, в которых фиксируются: а) лицо, контролирующее (владеющее) электронные закладные; б) компания, ответственная за хранение таких ценных бумаг в электронном хранилище. Электронные долговые ценные бумаги идентифицируются по номеру идентификации ипотеки (Mortgage Identification Number, MIN).

Оценка деятельности MERS

Основными преимуществами MERS являются: а) качество технологий работы (электронная система принятия, передачи и хранения информации, взаимодействие между участниками системы MERS); б) низкая стоимость услуг. Система MERS позволяет осуществлять простую передачу прав по ипотечному кредиту и способствует развитию эффективного вторичного ипотечного рынка (поскольку нет необходимости осуществлять более дорогостоящую и более длительную регистрацию уступки прав в официальном реестре).

Швеция

В Швеции предоставление недвижимого имущества в залог оформляется выдачей ипотечного сертификата (Pantbrev), в том числе (после вступления в силу в 1994 г. Закона о реестре ипотечных сертификатов) в форме электронного ипотечного сертификата (Datapantbrev).

Номинальная стоимость ипотечного сертификата, обременения в отношении него регистрируются в уполномоченном государственном органе — Департаменте земельной регистрации (Inskrivningsmyndigheten) (структурном подразделении государственного органа Швеции по картографии, кадастру и земельной регистрации (Национальный земельный орган Швеции) (Lantmateriet)). При этом электронная форма ипотечного сертификата допускается только в случае, если его держателем является банк или кредитная организация — член системы ведения электронных ипотечных сертификатов.

Владелец электронного ипотечного сертификата может передать права на него другому банку (кредитной организации) — члену системы ведения электронных ипотечных сертификатов путем совершения электронных записей в данной системе. Для такой передачи требуется согласие залогодателя.

Обеспечение выдачи и оборота электронного ипотечного сертификата является обособленной частью общей земельной регистрационной системы Швеции, которая частично функционирует на бумажной основе, а частично — на электронной. Так, например, заявление о регистрации залога и выдаче сертификата на него может быть подано только в бумажной форме, но ипотечный сертификат может быть оформлен либо в бумажной форме, либо в электронной. Тем не менее заявления банков и кредитных организаций могут подаваться в электронной форме (в настоящее время Правительство Швеции обсуждает меры по полному переходу к электронному процессу регистрации).

Убытки, возникшие по причине технической неточности или ошибок, совершенных Национальным земельным органом Швеции, должны возмещаться Правительством Швеции.

В целом такая система оформления и предоставления ипотечных сертификатов благоприятствует ипотечному кредитованию, поскольку представляет собой процедуру с простыми правилами, возможностью очень быстрого получения сведений, обмена информацией и оформления сделок.

Великобритания

В Великобритании основным актом, регулирующим регистрацию прав на земельный участок, является Закон «О регистрации земли» 2002 г. (The Land Registration Act 2002). В этом законе были предусмотрены первоначальные меры по переходу к электронному реестру прав на землю (в частности, положения об электронных документах, подписанных электронным способом, положения об электронной сети Земельного реестра).

Во исполнение этих положений в 2008 г. были приняты Правила об электронном способе перехода прав (The Land Registration (Electronic Conveyancing) Rules 2008). Данные правила посвящены созданию и регистрации ипотеки в электронной форме (виды ипотеки, которые могут быть оформлены электронным способом, обязательные положения, которые должны содержаться в договоре об ипотеке). При электронной процедуре договор ипотеки формируется непосредственно в системе Земельного реестра и подписывается электронной подписью. При этом форма договора ипотеки предварительно утверждается Земельным реестром по запросу заявителя.

В целом электронный способ оформления и регистрации сделок призван сделать этот процесс более быстрым, простым и безопасным по сравнению с его бумажным аналогом.

Однако электронный способ используется нечасто, поскольку одновременно с заявлением на электронную регистрацию залога не могут быть поданы какие-либо документы, не относящиеся к ипотеке (поскольку только ипотека может быть оформлена в электронном виде9).

Необходимо отметить, что при выпуске ипотечных ценных бумаг уступка прав по ипотеке традиционно не регистрируется в Земельном реестре. Уступка прав по ипотечным кредитам, выступающим в качестве обеспечения по ипотечным ценным бумагам, обычно оформляется уступкой по праву справедливости (equitable as­sign­ment), при которой не требуется: а) уведомлять каждого заемщика об уступке; б) перерегистрировать ипотеку в Земельном реестре. При этом трастовый управляющий ипотечным обеспечением (mortgage trustee) вправе в любое время оформить уступку по ипотечным кредитам в законную уступку (legal assign­ment)10 и перерегистрировать ипотеку в Земельном реестре.

  • Рейтинг
  • 0
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему

Содержание (развернуть содержание)
Анатолий Гавриленко: «Рынок и государстводолжны встретиться»
«Финансовой прессе в нашей стране сложно боротьсяс вызовами времени»
Возможности фондового рынка для привлечения капитала компаниями: взгляд международного регистратора
Специфика и риски корпоративных действий в России
Развитие концепции иностранного номинального держателя
Правильное время для правильных действий: интегрированные решения на рынкеценных бумаг
Рейтинги: сказка со счастливым концом?
Международный опыт электронного учета и оборота ипотечных кредитов
Оценка фондового риска: какие факторы следует учитывать?
Сделки на рынке негосударственных облигационных займов за первое полугодие2011 года
Регулированиефондового рынка: обзор основныхизменений в российском законодательстве
Участники АЦДЕ:ЗАО «ДКК» и НКО ЗАО НРД, Российская Федерация
Новая услуга НРД по расчетному кредитованиюценными бумагами
Новости
События международной инфраструктуры

  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100