Casual
РЦБ.RU

Депозитарный учет закладных: предпосылки введения и преимущества

Апрель 2011

Журнал «Депозитариум» начинает серию публикаций, посвященных вопросам внедрения в практику деятельности ипотечных кредиторов и инвесторов системы депозитарного учета и хранения закладных. В материалах данного цикла будет также представлен обзор международного опыта электронного учета и оборота ипотечных кредитов.

Предпосылки введения депозитарного учета закладных

Современную финансовую систему трудно себе представить без информационных технологий. Постановка вопроса о введении депозитарного учета закладных1 по своей сути является абсолютно логичным вариантом использования преимуществ информационных технологий в целях увеличения объемов вторичного рынка ценных бумаг и повышения их ликвидности.

В России сразу после принятия в 2003 г. Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» встал вопрос о совершенствовании технологий передачи прав на ипотечные кредиты. Трудоемкий и нетехнологичный процесс проставления передаточных надписей на тысячах закладных, являющихся или обеспечением при выпуске ипотечных ценных бумаг с использованием структуры ипотечных агентов, или предметом сделок купли-продажи между разными кредиторами, несет в себе значительные операционные риски и затягивает сроки проведения таких сделок. В феврале 2008 г. были приняты изменения в Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке» (далее — Закон об ипотеке), которыми введен институт депозитарного учета закладных. И хотя с момента включения в текст Закона об ипотеке положений о депозитарном учете закладных прошло более трех лет, депозитарный учет закладных все еще носит фрагментарный характер, а значительная часть участников ипотечного рынка применяет только складское хранение закладных. Основной причиной, по которой участники ипотечного рынка не прибегают к услугам депозитариев в отношении учета закладных, является незначительная доля ипотечных ценных бумаг в общем объеме финансирования выдачи новых ипотечных кредитов, а также неразвитость операций по залогу пулов закладных в целях привлечения финансирования.

Однако с постепенным увеличением объема ипотечного рынка поиск новых источников пассивов или возможностей по рефинансированию кредитов будет подталкивать ипотечных кредиторов к использованию депозитарного учета закладных в силу его очевидных преимуществ. Данный сценарий изложен в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г., утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 № 1201-р (далее — Стратегия). В частности, Стратегией предусматривается, что объем рынка ипотечных ценных бумаг вырастет с текущих показателей, составляющих примерно 20% от объема выданных ипотечных кредитов, до 55% к 2020 г. и до 66% к 2030 г. Также в Стратегии оговорено, что развитие инфраструктуры ипотечного рынка в целом и внедрение электронного (депозитарного) учета прав на закладную в частности должны способствовать повышению технологичности рынка и скорости оборота капитала, что в свою очередь будет способствовать снижению издержек и повышению качества предоставляемых на рынке услуг.

Существует несколько способов удостоверения прав на закладные:

• бумажный способ: права по ипотечному кредиту предусмотрены в договоре кредита и договоре об ипотеке;

• ценнобумажный способ: права по ипотечному кредиту удостоверены ценной бумагой (закладной), владение и наличие на которой соответствующей отметки (надписи) являются достаточными условиями для осуществления прав по закладной;

• депозитарный способ: права по ипотечному кредиту удостоверены закладной, а права на закладную и обременения в отношении закладной, в свою очередь, подтверждаются записями по счетам депо (которые депозитарий ведет в электронном виде).

Депозитарный учет закладных является наиболее технологичным и отвечающим потребностям рынка ипотечных ценных бумаг способом удостоверения прав на закладные.

В целом каждый последующий способ удостоверения прав по ипотечному кредиту обладает большими преимуществами по сравнению с предыдущим способом. Так, ценнобумажный способ удостоверения прав отличают от бумажного способа следующие черты:

• закладная принадлежит лицу, которое названо в данной ценной бумаге2, тогда как при бумажном способе факт принадлежности прав по ипотечному кредиту может удостоверяться неограниченным кругом документов;

• закладная признается единственным необходимым и достаточным документом, удостоверяющим права по закладной3, тогда как при бумажном способе должник имеет право предоставить кредитору возражения, основанные на документах, касающихся ипотечного кредита, включая переписку между должником и кредитором;

• нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствуют, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены4;

• при переходе прав на закладную не требуется регистрация нового залогодержателя в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)5, тогда как при бумажном способе уступка прав по ипотечному кредиту признается действительной только после государственной регистрации в ЕГРП;

• владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной, должник не вправе выдвигать против владельца закладной возражения, которые следуют из его правоотношений с предыдущими владельцами закладной, тогда как при бумажном способе должник вправе выдвигать любые возражения против кредитора, предъявляющего требования по ипотечному кредиту;

• текст закладной имеет приоритет над текстом кредитного договора и договора ипотеки;

• добросовестный приобретатель закладной приобретает право собственности на закладную, кроме случая, если будет доказано и подтверждено приговором, вступившим в законную силу, что закладная выбыла из владения владельца закладной преступным путем6.

Преимущества депозитарного учета закладных

Депозитарный учет закладных направлен на отражение операций с закладными по счетам депо с использованием специальных технических средств, которые позволяют с минимальными затратами, с высокой степенью безопасности и в максимально короткие сроки осуществить передачу большого количества закладных новому владельцу (например, при выпуске ипотечных ценных бумаг — ипотечному агенту).

Депозитарный учет закладных обеспечивает оперативность фиксации перехода прав на закладную (см. таблицу), повышение безопасности осуществления передачи прав на закладную и тем самым (при выпуске ипотечных ценных бумаг) снижение расходов и повышение контроля над составом ипотечного покрытия.

1. Оперативность фиксации перехода прав на закладную

Согласно ст. 48 Закона об ипотеке при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце. В случае передачи большого количества кредитов, объединенных в пулы (иногда такие пулы объединяют тысячи закладных), передача прав на закладные путем рукописного осуществления отметок на каждой закладной требует значительного количества времени и трудовых ресурсов.

При депозитарном учете закладных передача прав на закладные может быть осуществлена одномоментно в отношении всего пула закладных, введенного в систему депозитарного учета. Все операции по передаче закладной осуществляются в форме записей по счету депо, при этом на самой закладной никаких отметок о новом владельце закладной не совершается.

2. Повышение безопасности осуществления передачи прав на закладную

При передаче прав на закладные неавтоматизированным способом, особенно если такая передача осуществляется в отношении большого количества закладных, возникает высокий риск совершения технических ошибок, которые способны нанести ущерб, в том числе участникам рынка ипотечного кредитования и инвесторам в ипотечные ценные бумаги.

Кроме того, поскольку передача закладных осуществляется путем ее физической передачи, при осуществлении транспортировки закладных от владельца закладной к ее приобретателю увеличивается риск утраты или повреждения закладных.

Депозитарный учет закладных позволяет свести указанные риски к минимуму. После того как закладная передана на депозитарный учет (обездвижена), все операции с такой закладной осуществляются в форме записей по счету депо в депозитарии. Депозитарный учет не предполагает физической передачи или транспортировки закладной новому владельцу закладной и значительно снижает риски, связанные с человеческим фактором.

3. Снижение расходов

В сравнении с совершением письменных отметок на каждой закладной депозитарный способ учета прав на закладную является менее затратным способом учета прав на ценную бумагу.

Снижение расходов при депозитарном учете закладных также связано с отсутствием транспортных расходов, необходимых при физической передаче закладных новому владельцу, а также со снижением технических рисков по осуществлению передачи прав на закладные, которые в конечном счете закладываются банками, выдающими ипотечные кредиты, удостоверенные закладными, в стоимость ипотечного кредита.

4. Повышение контроля над составомипотечного покрытия

Хранение и обеспечение контроля за совершением надписей на закладных, входящих в состав ипотечного покрытия, осуществляется специализированным депозитарием ипотечного покрытия. Но на практике хранение часто осуществляется в региональном подразделении и к закладным предоставляется доступ со стороны их владельца (например, для представления в судебном заседании или регистрации изменений в регистрирующем органе).

При наличии такого физического доступа к закладной существует риск, что на ней могут быть совершены распорядительные надписи, воспрепятствовать которым специализированный депозитарий не может (риск мошеннических действий). Это означает, что записи в реестре ипотечного покрытия могут не соответствовать фактическим обстоятельствам.

Депозитарный учет закладных устраняет риск таких мошеннических действий с закладными и предоставляет возможность гарантировать соответствие реестра ипотечного покрытия реальному положению дел, так как при депозитарном учете все операции с закладными отражаются только по счету депо.

Продолжение следует.

  • Рейтинг
  • 0
Оставить комментарий
Добавить комментарий анонимно, введите имя:

Введите код с картинки:
Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему


  • Статьи в открытом доступе
  • Статьи доступны на платной основе
Актуальные темы    
 Сергей Хестанов
Девальвация — горькое лекарство
Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
Александр Баранов
Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
Варвара Артюшенко
Вместе мы — сила
Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
Сергей Майоров
Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
Все публикации →
  • Rambler's Top100