Casual
РЦБ.RU

ПИФы - победа на всех фронтах

Март 2006


    Интервью с управляющим директором УК "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент" Андреем Прокофьевым
    Об итогах, проблемах и перспективах рынка паевых инвестиционных фондов, в том числе закрытых паевых фондов недвижимости, ответственный редактор "Биржевого обозрения" Владислав Савин беседует с управляющим директором УК "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент" Андреем Прокофьевым.

    В. С. Многие финансовые аналитики считают, что 2005 г. стал особенно удачным для индустрии ПИФов. Вы согласны с этой точкой зрения?

    А. П. Да, действительно, 2005 г. стал очень удачным для индустрии ПИФов в целом, и для закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) в частности. Если говорить о причинах, то, прежде всего, следует отметить неплохие макроэкономические показатели российской экономики и рост фондового рынка.
    При этом надо понимать, что небывалый рост стоимости чистых активов (СЧА) в 2005 г. более чем в 2 раза, это не столько следствие привлеченных с рынка денег, сколько потрясающий рост фондового рынка в целом (в 2005 г. рост составил 85,3%). Это колоссальный показатель, который позволил и индустрии коллективных инвестиций показать высокую доходность и, соответственно, привлечь почти 29 млрд руб.
    Причем наибольший рост ПИФы показали осенью и в конце прошлого года. Как отмечают многие аналитики, частные инвесторы с опозданием реагируют на положительную динамику рынка. В связи с этим и начало 2006 г. складывается очень удачно для всей индустрии коллективных инвестиций.
    Приведем некоторые цифры. Так, стоимость чистых активов всех фондов (с учетом всех типов фондов, в том числе вновь созданных) с начала 2005 г. выросла более чем в 2 раза и составила примерно 232 млрд руб. Сумма привлеченных средств с начала 2005 г. (все типы фондов) составила почти 29 млрд. руб. Кстати, больше всего средств было привлечено в фонды недвижимости (10 млрд. руб.), в фонды акций (6 млрд руб.), а также в фонды облигаций (4 млрд руб.).

    В. С. Как показали себя инвестиционные фонды недвижимости в 2005 г.? Каковы их перспективы в 2006 г.?

    А. П Начну с цифр. На 1 января 2005 г. существовало 41 ЗПИФН с общей капитализацией 7 млрд руб., на 1 января 2006 г. - 78 ЗПИФН, с общей капитализацией 24 млрд руб. Проще говоря, капитализация ЗПИФН за год выросла более чем в 3 раза, а количество фондов - в 2 раза. Это свидетельствует о том, что рынок ЗПИФН активно развивается. Если говорить о причинах столь бурного роста, то необходимо отметить следующее:

  • вступление в силу 1 апреля 2005 г. закона о долевом строительстве (ФЗ №214). Он спровоцировал рост цен на рынке недвижимости и заставил застройщиков искать альтернативные способы привлечения финансирования, в том числе посредством ЗПИФН;
  • рост цен на рынке недвижимости. Частный инвестор видит, что недвижимость становится все более привлекательным активом. Однако, понимая, что прямое инвестирование связано с большими рисками, инвестор все чаще обращает свое внимание на фонды недвижимости. К тому же по итогам первого полугодия 2005 г. фонды недвижимости продемонстрировали устойчивую привлекательную доходность, что и было замечено частным инвестором. Следуя за тенденцией, фонды недвижимости снижают входной порог для инвестора.
        Отметим, что 2006 г. начался с объявления о новых законодательных инициативах ФСФР, которые, скорее всего, уже в ближайшем будущем спровоцируют еще больший интерес к фондам недвижимости, со стороны как инвесторов, так и застройщиков. Речь идет о внесении изменений в Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов №05-8/пз-н от 15 декабря 2005 г. Эти изменения могут повлиять на наш рынок только положительно, в т.ч. повысить конкурентоспособность фондов недвижимости на рынке. Наконец, внесенные изменения повысят прозрачность индустрии в целом. В новом Положении определен более корректный учет такого значимого актива в структуре фондов, как проектно - сметная документация, что позволяет проводить адекватную оценку стоимости СЧА.

        В. С. Известно, что паи всех фондов под управлением "КОНКОРДИИ" обращаются на ФБ ММВБ. Что дает биржевое обращение паев управляющей компании и пайщику?

        А. П. Прежде всего биржевое обращение паев - это повышение ликвидности инструмента, в свою очередь это показатель, без которого мы не могли считать ПИФы рыночным цивилизованным и конкурентным инструментом Фондового рынка.
        Вместе с тем не следует строить иллюзий по поводу того, что благодаря выведению паев на биржу ликвидность повышается в миллионы раз. На данный момент развития отрасли это все-таки тот инструмент, без которого нельзя обойтись, но реальную роль он пока не играет.
        Теоретически биржевое обращение паев выгодно и УК, и пайщикам. Выводя свои паи на биржу, УК получает определенные преимущества. Самое главное - паи фондов УК становятся доступными любому желающему. Единственное условие: инвестор должен иметь выход в Интернет и заключить контракт с брокером. Особенно этот инструмент становится актуальным для закрытых и интервальных ПИФов, поскольку появляется возможность производить операции с паями в любое торговое время. Также повышается прозрачность управляющей компании.
        Для инвестора также имеются "плюсы". Первое и самое главное - возможность продать и купить пай в любое удобное время без посещения офиса управляющей компании.
        Кроме того, инвестор может наблюдать за тем, как растет стоимость его пая или, наоборот, падает. Соответственно, инвестор может самостоятельно решать, когда ему продавать паи или покупать дополнительные.
        При этом надо заметить, что стратегия развития некоторых наших фондов и привлечения средств инвесторов изначально предполагала формирование активов фондов, а потом уже при вторичном обращении паев - привлечение инвесторов с рынка под уже заведенный актив. Поэтому на этапе формирования фондов ключевым моментом было решение о последующем выведение паев в листинг ФБ ММВБ.
        С февраля 2006 г. паи фондов недвижимости "ФОНД Федерация" и "Фонд Миракс Недвижимость Первый" обращаются на Фондовой Бирже ММВБ в разделе Списка "Перечень внесписочных бумаг, допущенных к торгам без прохождения процедуры листинга".

        В. С. В 2005 г. мы наблюдали постоянный рост цен на недвижимость. Сохранится ли он в 2006 г. или, как предсказывают некоторые аналитики, нас ждет стагнация и даже кризис?

        А. П. Действительно, 2005 г. показал высокий рост цен на рынке недвижимости. Наиболее значительный рост цен показал сегмент жилой недвижимости. При этом необходимо отметить, что резкий скачок цен произошел именно осенью 2005 г. Если в первом полугодии рост цен на жилую недвижимость составлял 1-2% в месяц и все говорили о стагнации, то осенью ситуация резко изменилась. Наиболее значительный рост цен наблюдался на жилье эконом-класса - до 10% в месяц. Чуть менее быстрыми темпами росли цены на 1 кв. м бизнес-класса и элитного жилья - 4-5% и 3-4% в месяц соответственно.
        Основная причина, конечно же, вступление в силу закона о долевом строительстве, который затормозил многие проекты застройщиков. Соответственно, объем предложений снизился и, как следствие, рынок отреагировал повышением цен. К тому же на стоимость 1 кв. м повлиял рост цен на нефть и удорожание строительных материалов, в частности цемента. В связи с тем, что на рынке жилья осенью цены начали расти аномально высокими темпами, дальнейшие развитие ситуации на рынке в 2006 г. видится неоднозначным. Можно предположить два варианта событий: оптимистичный и пессимистичный.
        При оптимистичном варианте темпы роста цен сохранятся в течение нескольких месяцев нового года (возможно до внесения новых поправок в Закон о долевом строительстве), потом темпы роста замедлятся и станут, как и в первом полугодии этого года, не более 2% в месяц.
        При пессимистичном прогнозе темпы роста цен в любом случае сохранятся до конца 2006 г. и 2 мес. в 2007 г. Однако многим аналитикам такие высокие темпы роста цен видятся ненормальными, и они прогнозируют резкий спад рынка в будущем году вследствие увеличения доли инвестиционных квартир на рынке. Такой исход уже предрекали в 2004 г., однако кризис так не наступил. Видимо, ситуацию спасло то, что доля инвестиционных квартир была далека от критической. Сейчас же (если все инвесторы выставят свою недвижимость в этот период подъема с целью заработать) это может обрушить рынок. Но этот маловероятно. Вот, например, рынок элитной недвижимости характеризуется тем, что из-за узости сегмента и малоэластичности спроса, он застрахован от резкого падения цен.

        В. С. Какие проблемы стоят на повестке дня, без решения которых индустрия ЗПИФН динамично развиваться не сможет?

        А. П. Хотелось бы снова обратиться к злополучному ФЗ № 214. Как известно, данный закон не позволяет привлекать инвестиции на этапе предпроектного согласования. Расходы в этот период могут составлять около 20% от себестоимости всего проекта, сроки согласований достигают иногда 1,5-2 года. Ни банки, ни фонды недвижимости (в соответствии с уже действующим законодательством) не могут войти на начальной стадии проекта со своим финансированием.
        Поэтому мы считаем целесообразным и необходимым внести соответствующие поправки в законодательство, которые позволят управляющей компании как квалифицированному инвестору вложить средства в строительные проекты на этапе предпроектного согласования. Это благоприятно отразится как на застройщиках, так и на инвесторах.
        Застройщику это даст возможность на этапе предпроектного согласования понимать, на какие средства будет вестись строительство, так как фонд имеет в своем распоряжении "длинные" деньги, уже на начальной стадии в полном объеме зарезервированные под определенный объект, тем самым являясь оптимальным инструментом для реализации строительного проекта.
        Инвестору это повысит доходность его вложений, поскольку инвестиционный прирост (рост стоимости объекта по мере его строительства - от стадии проектирования до этапа реализации, продажи объекта), который доминирует в общей структуре доходности, при вхождении в проект на начальной стадии может составить 15-20%.

    • Рейтинг
    • 0
    Оставить комментарий
    Добавить комментарий анонимно, введите имя:

    Введите код с картинки:
    Добавить комментарий как авторизованный посетитель: Войти в систему


    • Статьи в открытом доступе
    • Статьи доступны на платной основе
    Актуальные темы    
     Сергей Хестанов
    Девальвация — горькое лекарство
    Оптимальный курс национальной валюты четко связан со структурой экономики и приоритетами денежно-кредитной политики. Для нынешней российской экономики наиболее логичным (и реалистичным) решением бюджетных проблем является девальвация рубля.
    Александр Баранов
    Управление рисками НПФов с учетом новых требований Банка России
    В III кв. 2016 г. вступили в силу новые требования Банка России по организации системы управления рисками негосударственных пенсионных фондов.
    Варвара Артюшенко
    Вместе мы — сила
    Закон синергии гласит: «Целое больше, нежели сумма отдельных частей».
    Сергей Майоров
    Применение blockchain для развития биржевых технологий и сервисов
    Распространение технологий blockchain и распределенного реестра за первоначальные пределы рынка криптовалют — одна из наиболее дискутируемых тем в современной финансовой индустрии.
    Все публикации →
    • Rambler's Top100